¿Es más barato alquilar o comprar hoy?

El mercado en octubre de 2026

Dos cosas definen el mercado hoy: pedir prestado es caro y hay pocos compradores. Estas son las cifras nacionales más recientes, cada una de su fuente original.

Tasas: las más altas desde 2023, pero no altas a largo plazo

La tasa fija a 30 años promedió 7.40% en la encuesta de Freddie Mac en las semanas del 8 y del 15 de octubre de 2026, frente al 6.66% de fines de agosto y al mínimo de 2026, de 5.98%, a fines de febrero. Es la más alta desde noviembre de 2023 y 1.13 puntos más que hace un año. Como referencia, el promedio semanal de la encuesta desde 1971 ronda el 7.7% (datos de FRED, cálculo propio), así que la tasa actual es alta frente a los últimos años, no frente a la historia.

Ventas y oferta: lentas e inclinadas hacia los compradores

Las ventas de viviendas usadas avanzaron a un ritmo anual de 3.99 millones en septiembre, y NAR describió agosto y septiembre como los dos meses más lentos de 2026. El inventario subió un 4.6% frente al año anterior, a 1.60 millones de viviendas, o 4.8 meses de oferta. Eso sigue por debajo de los cerca de seis meses que suelen considerarse un mercado equilibrado, así que a nivel nacional el mercado de viviendas usadas se inclina hacia los compradores sin ser todavía un mercado de compradores clásico. El conteo de Redfin es más marcado: 1.51 millones de vendedores frente a unos 929,000 compradores estimados en septiembre, la mayor brecha de sus registros, y clasifica como mercados de compradores 41 de las 50 áreas metropolitanas que analiza.

Precios: estables en dólares, a la baja si se descuenta la inflación

El precio mediano de las viviendas usadas fue de $417,500 en septiembre, un 1.3% más que un año antes. El índice de compraventas de la FHFA subió un 2.6% en julio (FHFA) y el índice nacional S&P Cotality Case-Shiller subió un 1.9% en julio (FRED). Los tres subieron menos que los precios al consumidor, que aumentaron un 3.7% en septiembre (BLS), así que en términos reales los precios bajan lentamente. El precio de lista mediano en Realtor.com fue un 1.4% menor que un año antes (FRED). Los precios no se están desplomando, y los mercados locales varían mucho.

Asequibilidad y alquileres

El monitor de asequibilidad del Fed de Atlanta marcó 68.3 en agosto: el pago de una vivienda de precio mediano se llevaba el 43.9% del ingreso mediano de los hogares, y ha empeorado cada mes desde febrero. Los alquileres suben más despacio que la inflación general: el índice de alquileres del CPI subió un 2.8% en el año y el índice de alquiler de casas unifamiliares de Zillow, un 3.1%. En los apartamentos con contratos nuevos, Apartment List registró alquileres un 0.4% más bajos y una tasa de desocupación del 7.0%, así que los inquilinos también tienen cierto margen para negociar.

La comparación mensual

Esta es una casa típica en EE. UU. en octubre de 2026: una compra de $420,000 (cerca de la mediana de $417,500 de NAR) con un pago inicial del 20% y un préstamo con tasa fija a 30 años al 7.4%, frente a alquilar una casa similar por $2,250 al mes (cerca del alquiler típico de casas unifamiliares de Zillow, de $2,266).

La diferencia en efectivo es de unos $870 al mes en el primer año. Sin embargo, dos partes de los $3,137 del propietario vuelven a él. Unos $263 son capital, que se conserva como valor neto de la vivienda. Y deducir los intereses hipotecarios y el impuesto sobre la propiedad le ahorra a un contribuyente soltero con ingresos de $100,000 unos $3,490 de impuesto federal en el primer año en nuestro modelo, cerca de $290 al mes. Descontando eso, ser propietario cuesta unos $2,580 al mes frente a $2,265 por alquilar, antes de considerar lo que habrían rendido invertidos los $96,600 del pago inicial y los costos de cierre.

Las cuentas a 7 años

Una foto mensual deja fuera dos cosas que con el tiempo favorecen al comprador (el alquiler sube mientras el pago de capital e intereses no cambia, y la vivienda aumenta de valor) y una que lo perjudica (el ahorro invertido del inquilino se capitaliza). Nuestra calculadora sigue a ambos hogares mes a mes. El inquilino invierte los $96,600 que el comprador gastó al inicio más la diferencia de cada mes; al final, la casa del comprador se vende pagando un 6% de costos de venta.

Esa es la respuesta a "¿es más barato hoy?" para la casa típica: alquilar cuesta menos cada mes, y los dos caminos alcanzan el punto de equilibrio hacia el año 8. Si cambian el alquiler comparable, el precio o el tiempo de permanencia, la respuesta cambia; por eso los números locales importan más que los nacionales.

Hay una condición del mercado que sí le da una ventaja al comprador. Con muchos más vendedores que compradores, negociar por debajo del precio de lista es más realista que en años anteriores. En nuestro modelo, comprar la misma casa un 3% más barata ($407,400) adelanta el punto de equilibrio al año 7 y deja ambos caminos prácticamente empatados a los 7 años (el comprador, unos $3,500 adelante); un 5% menos ($399,000) lo adelanta al año 6 y deja al comprador unos $7,800 adelante. Es aritmética, no un pronóstico de que los vendedores vayan a bajar los precios.

Cuánto importa la tasa

Esta es la misma casa con cuatro tasas, separadas por medio punto.

Cada medio punto cambia el pago en unos $110 a $120 al mes y mueve el punto de equilibrio entre uno y dos años. Con la tasa de 6.27% de octubre del año pasado, la misma casa y el mismo alquiler habrían dejado al comprador unos $21,600 adelante a los 7 años, con el punto de equilibrio en el año 5. Con el precio y el alquiler fijos, el aumento de la tasa por sí solo llevó el caso típico de una ventaja clara para la compra a un empate. Nuestra guía sobre comprar con tasas de interés altas trata la reducción temporal de la tasa, las hipotecas con tasa ajustable y la opción de esperar.

"Cásese con la casa, salga con la tasa"

Este dicho, traducción del inglés "marry the house, date the rate", se escucha mucho hoy (una versión anterior de esta página lo citaba mal como "buy the house, date the rate"). La idea: comprar la casa adecuada con la tasa actual y refinanciar cuando las tasas bajen. Puede funcionar, pero es una esperanza, no un plan:

• Puede que las tasas no bajen lo suficiente, o que no bajen. La tasa a 30 años era del 5.98% a fines de febrero de 2026 y del 7.40% a mediados de octubre. Nadie sabe hacia dónde irá.
• Hay que volver a calificar. Un refinanciamiento requiere una nueva aprobación: sus ingresos, su crédito y el valor tasado de la vivienda en ese momento tienen que acompañar.
• Refinanciar cuesta dinero. Un préstamo nuevo trae sus propios costos de cierre, así que la baja de la tasa debe ser lo bastante grande, y usted debe quedarse lo suficiente, para recuperarlos. Nuestra calculadora del punto de equilibrio del refinanciamiento muestra cuánto tarda.

La prueba más segura es si la compra funciona con la tasa que realmente firma. Cualquier refinanciamiento futuro es un extra.

Su mercado

Las medianas nacionales esconden un rango amplio. El dato que mejor anticipa la respuesta es la relación entre el precio y el alquiler de su zona: con la tasa actual, una casa cuyo precio es menor que unas 15 a 16 veces el alquiler anual tiende a favorecer la compra en 7 años, y una por encima de unas 17 veces tiende a favorecer el alquiler incluso en permanencias largas. Nuestra guía para decidir entre alquilar o comprar explica esa regla con ejemplos.

Para revisar su zona, vea cómo se comparan todos los estados y áreas metropolitanas en nuestro informe, o abra la página de un estado como Florida, Texas o Illinois. Después, ingrese su precio, su alquiler y su tasa en la calculadora de alquilar o comprar (o de "rentar o comprar", como también se dice).