¿Es más barato alquilar o comprar ahora mismo?

El mito del costo mensual

El error más común al comparar alquilar y comprar es comparar el pago de la hipoteca con el alquiler mensual. Eso hace que comprar parezca más barato de lo que es, porque el pago de la hipoteca cubre solo capital e intereses. El costo mensual real de ser propietario es bastante más alto.

Al mismo tiempo, la comparación a largo plazo muchas veces es más favorable para comprar de lo que sugiere una simple foto mensual, porque los aumentos del alquiler se acumulan con el tiempo, mientras que la parte de capital e intereses de un pago hipotecario a tasa fija nunca cambia.

La única comparación honesta toma en cuenta todos los costos de ambos lados, en un horizonte de tiempo realista, incluido lo que ocurre con el dinero que no se destina a un pago inicial.

Lo que cuesta comprar en realidad

El costo mensual completo de ser propietario incluye:

• Capital e intereses: El pago base de la hipoteca. Use la calculadora de pago hipotecario para modelar su préstamo exacto. En un préstamo de $320,000 al 6.75% a 30 años, esto equivale a unos $2,076 al mes.
• Impuestos sobre la propiedad: Por lo general, del 0.5% al 2.5% del valor de la vivienda al año. En una vivienda de $400,000 al 1.2%, son $400 al mes.
• Seguro de la vivienda: Por lo general, de $100 a $200 al mes según la ubicación y la cobertura.
• Mantenimiento: La estimación estándar es del 1% al 2% del valor de la vivienda al año. En una vivienda de $400,000, son entre $333 y $667 al mes en promedio.
• Seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés): Si su pago inicial es menor al 20%, sume de $100 a $300 al mes hasta alcanzar una relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) del 80%.
• Cuotas de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés): Cero en muchos mercados, pero de $200 a $600 al mes en otros.

Además, están los costos iniciales: los costos de cierre del comprador (por lo general del 2% al 5% del precio de la vivienda) y el pago inicial, que es capital que no puede invertirse en otro lugar.

Lo que cuesta alquilar en realidad

Alquilar es más sencillo. Sus costos son:

• El alquiler mensual
• El seguro del inquilino (por lo general de $15 a $30 al mes)
• Los costos de entrada (depósito de garantía y, en algunos mercados, el primer y el último mes)

Los inquilinos no pagan impuestos sobre la propiedad, costos de mantenimiento, cuotas de HOA ni PMI. Esos ahorros son reales y considerables, muchas veces de $500 a $1,500 al mes que se pueden invertir o ahorrar.

El factor del costo de oportunidad

Aquí es donde la comparación se pone interesante. Un inquilino que mantiene invertido el dinero que habría usado como pago inicial y que además invierte sus ahorros mensuales (cuando alquilar sale más barato) puede acumular una riqueza considerable, a veces mayor que el valor neto que acumula un comprador.

Que esta estrategia de inversión le gane a la compra de vivienda depende de tres cosas:

• La tasa de rendimiento de inversión frente a la tasa de aumento del valor de la vivienda
• Cuánto tiempo se queda en la vivienda
• Si el inquilino realmente invierte la diferencia (muchos no lo hacen)

Comprar con tasas de interés altas

Cuando las tasas de interés superan el 6%, el pago mensual de capital e intereses sobre un mismo monto de préstamo es bastante más alto que al 3% o 4%. Esto desplaza el punto de equilibrio de manera notable hacia adelante. Un escenario que antes alcanzaba el punto de equilibrio en 4 años ahora podría tardar de 7 a 9 años.

Sin embargo, los entornos de tasas de interés altas suelen coincidir con costos de alquiler más altos, ya que más posibles compradores se quedan en el mercado del alquiler. En muchos mercados de hoy, los alquileres han subido lo suficiente como para que comprar aún tenga sentido para quienes planean quedarse 7 años o más, sobre todo si esperan refinanciar cuando bajen las tasas.

La idea clave: comprometerse con la casa, no con la tasa. Si planea quedarse el tiempo suficiente y las tasas terminan bajando, un refinanciamiento mejorará las cuentas. Pero no dé por sentado un refinanciamiento al comprar; asegúrese de que la compra tenga sentido a la tasa de hoy.

Cómo comparar sus cifras específicas

Las reglas generales no son confiables porque los mercados locales varían enormemente. La única forma de saber si alquilar o comprar sale más barato en su caso es modelarlo con sus cifras reales.

Use la calculadora de alquilar o comprar con el precio específico de su vivienda, la tasa impositiva local, la cotización de tasa hipotecaria actual y niveles de alquiler locales realistas. La calculadora ejecuta una simulación mes a mes y le muestra el año exacto del punto de equilibrio, los costos acumulados a lo largo del tiempo, el valor neto acumulado y la comparación ajustada por el costo de oportunidad.