Alquilar o comprar en Texas

Texas no tiene un tope estatal a las tasas del impuesto sobre la propiedad; las tasas las fijan localmente los condados, las ciudades, los distritos escolares y los distritos especiales, y por eso los promedios del estado son altos. La exención de vivienda principal (homestead) del estado limita al 10% el aumento anual del valor tasado de una residencia principal, así que los propietarios de muchos años pueden ver una diferencia entre su factura de impuestos y lo que paga un comprador nuevo por la misma propiedad. Las impugnaciones de la valuación de la junta de revisión de tasaciones son comunes y suelen prosperar, y el proceso de impugnación está previsto en la ley estatal.

El alquiler promedio en Texas es de $1,500 al mes, o $18,000 al año por una vivienda comparable. Texas es uno de los nueve estados de EE. UU. sin impuesto estatal sobre la renta, así que un inquilino aquí conserva más de cada cheque de pago que en California o Nueva York. Eso hace que la alternativa de invertir por el lado del inquilino sea más potente en Texas: los dólares que no se pagan en impuesto estatal sobre la renta pueden capitalizarse en una cuenta de inversión. La mitad del alquiler en la comparación no se trata solo del alquiler en sí, sino de lo que ese dólar de alquiler podría estar haciendo en otro lugar.

Dentro de Texas, los precios varían mucho. Las cuatro áreas metropolitanas principales (Houston, Dallas-Fort Worth, Austin, San Antonio) impulsan la mayor parte del aumento reciente del valor, mientras que el Texas rural es bastante más bajo. La mediana estatal es un buen punto de partida, pero la comparación para su situación específica depende de en qué área metropolitana esté. El seguro también es alto en todo el estado, alrededor de $3,100 al año, en parte por la exposición a fenómenos meteorológicos severos (granizo, tornados y riesgo de huracanes en la costa del Golfo).

En la vivienda mediana de $359,950, solo el impuesto sobre la propiedad de Texas es de alrededor de $504 al mes antes del seguro, el mantenimiento o cualquier cuota de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés). Eso se suma al capital e intereses de la hipoteca. El seguro, al promedio estatal de $3,100 al año, agrega otros $258 al mes. En conjunto, los impuestos y el seguro elevan el costo mensual total unos $762 por encima del pago hipotecario de referencia, antes del mantenimiento.

En la comparación de alquilar o comprar, esa línea de impuesto más seguro es un costo fijo que un inquilino no paga directamente. Aleja el punto de equilibrio (el año en que el costo acumulado de comprar cae por debajo del costo acumulado de alquilar) en comparación con un estado de impuestos bajos al mismo nivel de precio. Los tejanos se benefician de no tener impuesto estatal sobre la renta, pero ese beneficio se devuelve en impuesto sobre la propiedad por el lado de la compra.

El tope del 10% de la exención de vivienda principal (homestead) importa más para los propietarios que se quedan mucho tiempo; en los primeros años de propiedad, el valor tasado está en el valor de mercado o cerca de él y el tope rara vez se activa. Para estadías cortas, el resultado del punto de equilibrio de la calculadora es sensible a la tasa de impuesto sobre la propiedad que ingrese. Si su condado o distrito escolar está por encima del promedio estatal, modele eso de forma explícita en lugar de basarse en el valor predeterminado a nivel estatal.