Metodología y fuentes de datos

Esta página documenta exactamente cómo las calculadoras de RentVBuy.net producen sus resultados: el modelo que ejecuta la comparación, cada valor predeterminado con el que comienza y la fuente detrás de cada cifra de ubicación. Nada aquí le dice si alquilar o comprar. Le muestra lo que hacen las cuentas para que usted pueda verificarlas.

El modelo de cálculo

Cada resultado de alquilar o comprar en este sitio proviene de una única simulación mes a mes. Se ejecuta a lo largo del horizonte de propiedad que usted define y da seguimiento al costo total de cada opción, de modo que la comparación refleja tanto el flujo de caja como el patrimonio neto, y no solo un pago mensual.

En el lado de la compra, el modelo da seguimiento al capital y los intereses, a los impuestos sobre la propiedad aplicados al valor de la vivienda a medida que aumenta, al seguro de la vivienda, a las cuotas de la asociación de propietarios y al seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que elimina de forma automática cuando la relación préstamo-valor llega al 80%. Suma el mantenimiento anual como una parte del valor actual de la vivienda, cuenta sus costos de cierre iniciales como comprador y resta los costos de cierre estimados del vendedor en el momento de la venta. El valor de la vivienda aumenta a la tasa que usted define, con capitalización mensual.

En el lado del alquiler, da seguimiento al alquiler que crece a la tasa que usted elija, al seguro del inquilino y a cualquier costo inicial de mudanza. En cualquier mes en que comprar cueste más que alquilar, el modelo supone que la diferencia se invierte a su tasa de rendimiento de la inversión, de modo que la cartera del inquilino hace crecer el mismo dinero que un comprador habría destinado a la vivienda.

El punto de equilibrio es el año en que el costo acumulado de comprar cae por debajo del costo acumulado de alquilar en términos netos. La comparación por costo de oportunidad va un paso más allá. Considera cuánto habrían crecido su pago inicial y sus costos de cierre si los hubiera invertido en lugar de destinarlos a una vivienda.

Todas las cifras están en dólares nominales, no ajustados por inflación, de modo que el aumento del valor de la vivienda, el crecimiento del alquiler y el rendimiento de la inversión se capitalizan en los mismos términos. Los resultados son estimaciones basadas en sus datos y en un conjunto declarado de supuestos. Los costos reales varían según la ubicación, el prestamista y las condiciones del mercado.

Supuestos predeterminados y sus valores

La calculadora abre con un escenario inicial de promedio de EE. UU.: una vivienda de $450,000 con un alquiler mensual de $2,200. Son puntos de partida ajustables basados en promedios nacionales, no afirmaciones sobre ningún lugar específico. Las páginas de estado y las páginas de área metropolitana los reemplazan con las cifras con fuente propias de esa ubicación. Usted puede modificar cada uno de ellos.

Los valores iniciales son:

• Pago inicial: 20% del precio de la vivienda
• Tasa hipotecaria: 6.75%
• Plazo del préstamo: 30 años
• Tiempo en la vivienda: 7 años
• Impuesto sobre la propiedad: 1.1% del valor de la vivienda al año
• Seguro de la vivienda: $1,800 al año
• Crecimiento del alquiler: 3% al año
• Aumento del valor de la vivienda: 3.5% al año
• Rendimiento de la inversión: 7% al año
• PMI: 0.85% al año, eliminado de forma automática al 80% de la relación préstamo-valor
• Mantenimiento: 1% del valor de la vivienda al año
• Costos de cierre del comprador: 3% del precio de la vivienda
• Costos de cierre del vendedor: 6% del precio de venta

La tasa hipotecaria del 6.75% es un punto de partida que debería reemplazar con una cotización real. Las tasas cambian constantemente, así que el valor predeterminado es una cifra redonda y reciente, no un dato en tiempo real.

El estudio anual de datos es diferente. Usa la tasa fija actual a 30 años de la Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, la encuesta de mercado hipotecario primario de Freddie Mac, vigente en su fecha de publicación. Así, el estudio refleja una tasa específica, fechada y con fuente, mientras que el valor predeterminado de la calculadora sigue siendo un punto de partida general.

Fuentes de datos

Cada cifra de ubicación del sitio se remonta a un único archivo de datos base, y cada fuente que aparece abajo enlaza con un origen autorizado. Las páginas de estado y de área metropolitana toman los datos de ese archivo, nunca de las cifras de una zona vecina.

Fuentes por cifra:

• Impuesto sobre la propiedad, páginas de estado: Tax Foundation, tasa efectiva del impuesto sobre la propiedad de 2024.
• Impuesto sobre la propiedad, páginas de área metropolitana: U.S. Census Bureau American Community Survey, 5 años, de 2020 a 2024 (impuestos inmobiliarios medianos, tabla B25103, divididos entre el valor mediano de la vivienda, tabla B25077).
• Precio mediano de anuncio: Realtor.com Housing Inventory Core Metrics, distribuido a través de FRED como la serie MEDLISPRI.
• Alquiler, páginas de estado: BLS Consumer Expenditure Survey, medianas estatales de 2023.
• Alquiler, páginas de área metropolitana: Apartment List y ApartmentAdvisor, medianas mensuales por área metropolitana.
• Aumento del valor de la vivienda: FHFA House Price Index, anualizado a 5 años.
• Seguro de la vivienda: Insurance Information Institute, póliza HO-3 promedio de 2024 por estado. Las páginas de área metropolitana muestran este promedio del estado al que pertenecen, no una cifra específica del área metropolitana.
• Impuesto marginal estatal sobre la renta: Tax Foundation, tasas marginales máximas de 2024.
• Tasa hipotecaria: Freddie Mac PMMS, tasa fija a 30 años, distribuida a través de FRED como MORTGAGE30US.

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