Esta calculadora modela un arreglo estándar de alquiler con opción a compra, la opción de compra en arrendamiento (lease-option), e informa lo que cuesta y lo que usted puede perder. No hay un único contrato estándar de alquiler con opción a compra en la industria, así que trate cada dato de aquí como un punto de partida que reemplaza con los términos de su propio contrato. El cargo por la opción, el crédito del alquiler, la duración del arrendamiento y si el cargo se aplica en el cierre se negocian todos, y no hay un conjunto de datos nacional que los fije.
La estructura es esta. Usted paga un cargo inicial por la opción, una parte del precio de compra, por el derecho a comprar la vivienda a un precio acordado hoy. A lo largo de un arrendamiento fijo paga un alquiler mensual, y una parte establecida del alquiler de cada mes, el crédito del alquiler, se destina a la compra. En la fecha de la opción puede comprar al precio acordado, aplicando sus créditos acumulados y, si el contrato lo indica, el cargo por la opción, a lo que debe. O puede retirarse.
El número que debe tener a la vista es lo que pierde si no compra. Una opción de compra en arrendamiento es un derecho, no una obligación, así que si no puede comprar para la fecha de la opción, por lo general pierde el cargo por la opción y todos los créditos del alquiler. Esos créditos solo son dinero real una vez que se concreta la compra. Reportamos esa exposición primero, no como una nota al pie, porque es la desventaja que hace del alquiler con opción a compra una apuesta en lugar de un camino seguro a la propiedad.
El sobreprecio del alquiler es el precio real de la opción. Comparamos su alquiler mensual con lo que costaría alquilar la misma vivienda en un arrendamiento tradicional. La diferencia es el sobreprecio, y a lo largo del arrendamiento puede sumar más que los créditos que acumula. Cuando eso ocurre, usted está pagando más por encima del mercado de lo que recupera, y lo adicional es el costo de asegurar el precio.
Para poner ese costo en contexto, también mostramos la alternativa: alquilar la misma vivienda a precio de mercado e invertir el cargo por la opción más el sobreprecio mensual a un rendimiento que usted fija. Eso le da una cifra líquida para sopesar frente al crédito que acumularía dentro del contrato. Responde, como número, si asegurar el precio valió la pena, aunque los dos son tipos de dinero distintos. El crédito solo cuenta si usted compra, mientras que los ahorros invertidos son suyos de cualquier forma.
Lo que esto deja fuera: la hipoteca que tomaría para la compra, los costos de cierre y cualquier impuesto sobre la propiedad, seguro o mantenimiento que pudiera cubrir durante el arrendamiento, que varían según el contrato. Tampoco predice hacia dónde irá el mercado, así que no puede decirle si el precio que aseguró parecerá una ganga o un error en la fecha de la opción.
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