Alquilar o comprar: ventajas y desventajas

Ventajas de alquilar

• Flexibilidad: Puede mudarse cuando termina su contrato con relativamente poca fricción. Es más fácil actuar ante cambios de carrera, cambios personales y nuevas oportunidades.
• Menores costos iniciales: Un depósito de garantía y el primer mes de alquiler frente a un pago inicial, costos de cierre y costos de mudanza que pueden sumar del 5% al 10% del precio de la vivienda.
• Sin responsabilidad de mantenimiento: Cuando se descompone el calentador de agua o gotea el techo, se encarga su arrendador. Sin facturas de reparación inesperadas ni búsqueda de contratistas.
• Sin exposición al impuesto sobre la propiedad: Los aumentos del impuesto sobre la propiedad, las cuotas extraordinarias y la carga administrativa de ser dueño de una propiedad no son su problema.
• Capital disponible para invertir: Su pago inicial se mantiene líquido y disponible para invertir. Un inquilino disciplinado que invierte la diferencia puede acumular una riqueza considerable.
• Costo de vivienda predecible: Su alquiler mensual es fijo durante el plazo del contrato. Sin emergencias de mantenimiento inesperadas ni retasaciones de impuestos a mitad de año.

Desventajas de alquilar

• No se acumula valor neto: Los pagos de alquiler acumulan el valor neto de su arrendador, no el suyo. No queda ningún activo al final del periodo de alquiler.
• Aumentos del alquiler: Su alquiler puede subir en la renovación, a veces bastante. En un lapso de 10 a 20 años, los aumentos acumulados del alquiler pueden ser considerables.
• Sin personalización: La mayoría de los arrendadores prohíbe o restringe pintar, remodelar, tener mascotas y adaptar el espacio a su gusto.
• Riesgo de no renovación del contrato: Su arrendador puede decidir no renovar su contrato, vender la propiedad o instalar a un familiar. La seguridad de la vivienda es condicional.
• Sin deducción de intereses hipotecarios: Los inquilinos no pueden deducir los costos de vivienda en los impuestos federales como sí pueden hacerlo los propietarios que detallan sus deducciones.
• Exposición a la inflación: Los alquileres suben con la inflación y muchas veces más rápido. El pago de una hipoteca con tasa fija, no.

Ventajas de comprar

• Acumulación de valor neto: Cada pago de la hipoteca reduce el saldo de su capital. Con el tiempo, acumula un activo considerable al que puede acceder mediante una venta o un refinanciamiento.
• Costo de vivienda fijo: La parte de capital e intereses de una hipoteca con tasa fija nunca aumenta. Mientras los alquileres suben a su alrededor, su costo básico de vivienda se mantiene constante.
• Aumento del valor de la vivienda: El valor de las viviendas ha subido históricamente durante periodos largos, y genera riqueza de forma pasiva para los propietarios.
• Control y personalización: Puede remodelar, pintar, hacer jardinería y dejar la vivienda exactamente como la quiere.
• Estabilidad: Ningún arrendador puede obligarlo a irse mientras pague su hipoteca. Esa estabilidad tiene un valor genuino para las familias y para quienes se quedan mucho tiempo.
• Ahorro forzado: La hipoteca funciona como un plan de ahorro obligatorio que acumula patrimonio con cada pago.
• Beneficios fiscales: Los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad pueden ser deducibles para los contribuyentes que detallan sus deducciones, y las ganancias de capital de hasta $250,000 ($500,000 para parejas casadas) por la venta de una residencia principal están libres de impuestos si cumple las pruebas de propiedad y uso.

Desventajas de comprar

• Costos iniciales altos: El pago inicial más los costos de cierre pueden exigir de $40,000 a $100,000 o más en efectivo, según el precio y el mercado.
• Falta de liquidez: El valor neto de la vivienda es difícil de convertir en efectivo con rapidez. Vender toma meses y cuesta del 6% al 8% en costos de transacción.
• Responsabilidad de mantenimiento: Cada reparación, reemplazo y decisión de conservación es suya. Presupueste del 1% al 2% del valor de la vivienda al año.
• Menos flexibilidad: Mudarse se vuelve caro. Las ofertas de trabajo en otra ciudad, los cambios de estilo de vida y los cambios personales conllevan una fricción financiera considerable.
• Riesgo de mercado: El valor de las viviendas puede bajar. Quienes compraron en los picos del mercado en ciertos ciclos quedaron con una deuda mayor que el valor de su vivienda durante años.
• Riesgo de concentración: Para la mayoría de los compradores, la vivienda representa la mayor parte de su patrimonio neto, una posición muy poco diversificada en un solo activo sin liquidez.

Cuándo deben decidir los números

Muchas de las ventajas y desventajas anteriores son cualitativas; dependen de sus valores, sus prioridades y su situación de vida. Pero cuando la comparación financiera entre alquilar y comprar es amplia (no está pareja), los números deberían ser el factor principal.

Si comprar es claramente mejor en lo financiero durante el tiempo que planea quedarse, las ventajas no financieras de alquilar (flexibilidad, sencillez) tienen que ser sustanciales para compensarlo. Si alquilar es claramente mejor en lo financiero, las ventajas no financieras de comprar (estabilidad, control, valor neto) tienen que ser realmente importantes para usted para justificar el costo.

Cuando la comparación financiera está pareja, como suele ocurrir, los factores no financieros se vuelven el desempate razonable. Primero haga sus cuentas con la calculadora de alquilar o comprar y luego sopese lo que más le importa en lo personal.