Alquilar o comprar en California
El mercado de la vivienda de California es uno de los dos más caros del país por precio mediano de lista. La mediana estatal es de $749,450, alrededor de 69% por encima del promedio nacional de $443,255. La brecha se amplía en las áreas metropolitanas costeras (la zona de la bahía de San Francisco, Los Ángeles, San Diego) y se estrecha en los mercados del interior como Bakersfield o Fresno.
La tasa nominal de impuesto sobre la propiedad del 0.71% parece favorable, pero interactúa con la Proposición 13 de una forma que produce una brecha amplia entre lo que pagan los compradores nuevos y lo que pagan los propietarios de muchos años por viviendas idénticas. Sumado al impuesto estatal sobre la renta más alto del país, del 13.30%, la matemática de comprar o alquilar aquí rara vez se reduce a una sola regla a nivel estatal. La calculadora de abajo lo resuelve con sus datos específicos.
Lo que dicen las cifras
El impuesto efectivo sobre la propiedad de California, del 0.71%, es una de las tasas más bajas del país, pero la Proposición 13 (1978) limita al 2% el aumento anual del valor tasado para los propietarios actuales. Los compradores nuevos se reajustan al precio de compra, así que dos vecinos con viviendas idénticas pueden pagar facturas de impuestos muy distintas según cuándo compraron. En la vivienda mediana de $749,450, el impuesto sobre la propiedad para un comprador nuevo ronda los $443 al mes, o $5,321 al año.
El alquiler promedio en California es de $2,400 al mes, o $28,800 al año. El control de alquileres a nivel estatal bajo la ley AB 1482 limita el aumento anual del alquiler en las unidades cubiertas al 5% más el índice de precios al consumidor (CPI, por sus siglas en inglés) local, con un tope del 10%. Eso modera el crecimiento del alquiler en las propiedades cubiertas, lo que fortalece la comparación del lado del inquilino: si su unidad califica, el costo de alquiler proyectado en la calculadora podría sobrestimar lo que pagaría en realidad en un horizonte de 7 a 10 años.
Dos capas de costo adicionales no aparecen en las cifras a nivel estatal. Los gravámenes especiales Mello-Roos, comunes en urbanizaciones construidas desde la década de 1980, pueden sumar cientos de dólares al mes a la factura de un propietario, además del impuesto sobre la propiedad habitual. El seguro contra terremotos es una póliza aparte de la cobertura estándar del seguro de la vivienda; la Autoridad de Terremotos de California (California Earthquake Authority, CEA) lo ofrece, pero la participación es voluntaria. Ambos deben incluirse en la línea de costo mensual de la calculadora si aplican a la propiedad específica.
Qué significa la Proposición 13 si va a comprar hoy
La Proposición 13 limita al 2% el aumento anual del valor tasado para los propietarios actuales y lo reajusta al valor de mercado en la venta. Para un comprador nuevo, ese reajuste es el evento principal: la factura del impuesto sobre la propiedad salta de lo que pagaba el dueño anterior a lo que resulte del 0.71% de su precio de compra.
En términos prácticos, esto premia la propiedad de larga permanencia. Un comprador que conserva la vivienda durante 20 años ve subir el valor tasado no más de 2% al año, mientras que un inquilino o un comprador de estadía corta enfrenta precios de mercado que se reajustan en cada transacción. La capitalización en la calculadora juega a su favor cuanto más tiempo se quede.
Para estadías cortas, la Proposición 13 no cambia mucho la decisión de comprar: se reajusta en la compra y vende en pocos años. Para estadías largas, sobre todo en mercados donde los valores de mercado suben más rápido que 2% al año, el tope reduce de forma significativa el costo fiscal a largo plazo de ser propietario frente a seguir enfrentando aumentos del alquiler bajo la ley AB 1482.
Compra de vivienda
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Alquiler
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Horizonte de tiempo y mercado
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Comprar sale más barato en 7 años
por $31,485
Comprar sale adelante, aunque el margen solo es significativo si la estadía llega al plazo completo y los supuestos se cumplen a grandes rasgos.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Costo total de comprar
$387,138
Promedio de $4,609 por mes durante 7 años
Costo total de alquilar
$207,949
Promedio de $2,476 por mes durante 7 años
Valor neto acumulado
$245,691
Lo que se abonó al capital del préstamo en 7 años.
Monto neto de la venta
$211,339
Lo que quedaría después de vender, menos los costos de cierre.
Crecimiento de la inversión
$65,204
Lo que podría crecer el pago inicial si se invirtiera en lugar de usarse para comprar.
Esta gráfica muestra el total de dólares gastados en cada camino, mes a mes. Con estos datos y este horizonte de tiempo, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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