Alquilar o comprar si planea mudarse pronto

Por qué las estadías cortas salen caras

Comprar una vivienda no es solo un pago mensual; es una transacción con costos fijos considerables en ambos extremos. Al comprar, paga costos de cierre que por lo general equivalen del 2% al 5% del precio de la vivienda. Al vender, paga comisiones de agente e impuestos de transferencia que suman otro 5% al 8%. En una vivienda de $400,000, el costo de transacción de ida y vuelta puede superar fácilmente los $30,000.

Esos costos deben recuperarse a través del aumento del valor y de la acumulación de valor neto antes de alcanzar el punto de equilibrio financiero. En la mayoría de los mercados, eso toma varios años. Si se va antes de llegar al punto de equilibrio, habrá pagado un sobreprecio por ser propietario frente a lo que habría costado alquilar.

Cuanto más corta sea la estadía que planea, más difícil es que las cuentas cuadren, y más importante se vuelve calcular sus cifras específicas en lugar de suponer que comprar es automáticamente la opción correcta.

La matemática de los costos de transacción

Piense en un comprador que adquiere una vivienda de $400,000 con un 10% de pago inicial, se queda 2 años y vende:

• Costos de cierre de compra: unos $10,000 (2.5% del precio de compra)
• Comisión del agente de venta: unos $22,000 a $24,000 (del 5.5% al 6%)
• Costos de cierre de venta e impuestos de transferencia: unos $3,000 a $5,000
• Fricción total de la transacción: unos $35,000 a $39,000

Para que este comprador simplemente alcance el punto de equilibrio (antes de contar los intereses hipotecarios pagados frente al alquiler pagado), el valor de la vivienda necesita aumentar cerca del 9% al 10% en esos 2 años, solo para cubrir los costos de transacción. No es imposible, pero está lejos de estar garantizado.

Lo que el aumento del valor sí resuelve (y lo que no)

Un aumento del valor fuerte puede compensar los costos de transacción si se queda el tiempo suficiente. En mercados con un aumento del valor anual del 5% al 7%, incluso una estadía de 3 años puede quedar financieramente neutra o ligeramente positiva después de contar todos los costos.

Pero el aumento del valor es incierto. Los compradores que cuentan con un aumento del valor fuerte para justificar una estadía corta están haciendo una apuesta especulativa, no una decisión financiera conservadora. Los mercados pueden quedar planos durante años o caer, como lo descubrieron dolorosamente los compradores de 2006 y 2007.

El enfoque honesto es calcular su punto de equilibrio suponiendo un aumento del valor conservador (del 2% al 3%) y comprar solo si eso sigue teniendo sentido para su plazo. Use la calculadora de punto de equilibrio para modelarlo.

La pregunta de los 3 años

Tres años es un horizonte que se cita con frecuencia como el mínimo para que comprar tenga sentido financiero. En la práctica, el umbral de 3 años es una regla aproximada calibrada para los mercados promedio de EE. UU. y las tasas de interés históricas. Con las tasas más altas de hoy, es más probable que ese umbral sea de 5 a 7 años en muchos mercados.

Si de verdad no está seguro de si se quedará 3 años, por una posible reubicación, una relación en cambio o un cambio de carrera en marcha, esa incertidumbre por sí sola es una razón para seguir alquilando. El costo de equivocarse y tener que vender antes de tiempo es considerable. El costo de alquilar un año más mientras gana claridad es modesto.

Cuándo comprar a corto plazo puede funcionar de todos modos

Hay escenarios en los que comprar, incluso con un horizonte corto planeado, tiene sentido financiero:

• Crecimiento del alquiler local muy alto: si el alquiler aumenta del 5% al 8% al año en su mercado, el alquiler acumulado que pagaría incluso en 3 años puede acercarse o superar el costo de ser propietario más la fricción de la transacción.
• Mercados con aumento del valor excepcional: en mercados con oferta limitada y una demanda fuerte a largo plazo, el aumento del valor puede compensar los costos de transacción en 3 años. Investigue con cuidado las tendencias de precios locales antes de contar con esto.
• Precio de compra por debajo del mercado: si puede comprar bastante por debajo del valor de mercado (una venta forzada, una venta de sucesión o una operación fuera del mercado), el margen de seguridad desde el primer día cambia las cuentas.
• Posibilidad de alquilar la vivienda: si es probable que su propiedad genere flujo de caja como alquiler cuando se mude, puede conservarla en lugar de venderla, lo que elimina el problema de los costos de venta. Modele esto con cuidado antes de darlo por hecho.
• Factores personales específicos: para algunos compradores, los beneficios no financieros de ser propietario (estabilidad, personalización, mascotas) tienen suficiente valor personal como para justificar cierta concesión financiera, incluso en un horizonte corto.

En todos estos casos, calcule las cifras específicamente para su situación con la calculadora de alquilar o comprar antes de decidir. No lo dé por hecho. Modélelo.