El monto neto de la venta es el precio de venta, menos sus costos de venta totales, menos el saldo hipotecario que se cancela en el cierre. Tres de los costos son un porcentaje del precio de venta, así que escalan con él: la comisión del agente, los costos de cierre del vendedor (título, depósito en garantía, abogado, registro) y el impuesto de transferencia. Dos son montos fijos en dólares que no escalan: las reparaciones y concesiones acordadas después de la inspección, y lo que usted gasta para preparar la vivienda para ponerla en venta.
Ninguno de los porcentajes de aquí es un promedio nacional, y esta calculadora no afirma que lo sea. Son puntos de partida que usted debe reemplazar con sus propias cifras. La comisión del agente se negocia en el contrato con su agente, y desde los cambios de agosto de 2024 en la forma de manejar la compensación del agente del comprador, cualquier cifra estándar que recuerde vale aún menos que antes. El impuesto de transferencia varía según el estado, el condado y la ciudad, y en muchos lugares no se cobra ninguno, así que la calculadora supone que es cero hasta que usted ingrese su propia tasa. El contrato con su agente tiene la comisión. Su compañía de títulos o su abogado pueden decirle el impuesto de transferencia y los costos de cierre donde usted vende. Use los números de ellos, no los nuestros.
Para la cancelación de la hipoteca, use la cotización de cancelación de su administrador del préstamo hipotecario en lugar del saldo de su último estado de cuenta. No son la misma cifra: una cancelación incluye el interés acumulado hasta la fecha de cierre y, a veces, un pequeño cargo.
El precio de venta del punto de equilibrio es el precio al que el monto neto de la venta llega exactamente a cero. Como los costos porcentuales escalan con el precio y los costos fijos no, tiene una fórmula cerrada: sume sus costos fijos a la cancelación de su hipoteca y luego divida entre uno menos la tasa porcentual combinada. Es una propiedad de su estructura de costos y de su cancelación, así que no cambia cuando usted mueve el control deslizante del precio de venta.
El monto neto de la venta puede ser negativo, y la calculadora lo muestra en negativo en lugar de ocultar el caso. Un vendedor cuya cancelación y costos superan el precio de venta tiene que llevar dinero a la mesa de cierre, y eso conviene saberlo con tiempo.
Lo que esto no incluye: el impuesto sobre las ganancias de capital (la mayoría de quienes venden una vivienda principal quedan bajo la exclusión de la sección 121 del Código de Rentas Internas (IRC), y los impuestos quedan fuera del alcance aquí), las penalizaciones por pago anticipado de su hipoteca, los cargos de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) por transferencia o por certificado de reventa, el prorrateo del impuesto sobre la propiedad y cualquier reembolso de la cuenta de depósito en garantía, las segundas hipotecas o los saldos de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) más allá de lo que usted ingrese como cancelación, y los costos de mudanza. Trate el total como la parte grande y predecible de la cuenta, y no como su totalidad.
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