¿Debería alquilar o comprar? Una guía completa

La verdadera pregunta que hacer

La mayoría de la gente lo plantea como una disyuntiva: que alquilar es malgastar el dinero y que comprar genera riqueza. Ninguna de las dos ideas es cierta en todos los casos. La pregunta correcta no es ¿debería alquilar o comprar en general?, sino ¿debería alquilar o comprar esta propiedad específica, en este mercado específico y para mi plazo y situación financiera específicos?

La respuesta depende de números que son propios de su caso: la relación entre el alquiler y el precio de su zona, cuánto tiempo planea quedarse, para qué tasa hipotecaria califica, el tamaño de su pago inicial y qué haría con el dinero si no comprara. Esta guía recorre cada factor para que pueda tomar una decisión informada.

Los factores financieros que más importan

1. Cuánto tiempo planea quedarse

Esta es la variable más importante de todas. Comprar conlleva grandes costos iniciales, por lo general del 3% al 5% del precio de la vivienda en costos de cierre, que tardan años en recuperarse a través del valor neto y el aumento del valor de la vivienda. El punto de equilibrio (el año en que comprar se vuelve más barato que alquilar en términos acumulados) suele ir de 3 a 8 años según su mercado.

Si planea mudarse dentro de 3 años, alquilar casi siempre es la mejor opción financiera, salvo que esté en un mercado con un aumento del valor excepcional o un crecimiento del alquiler muy alto. Si planea quedarse 10 años o más, comprar por lo general gana.

2. La relación entre el precio y el alquiler de su mercado

La relación entre el precio y el alquiler compara el costo de comprar con el de alquilar la misma propiedad. Divida el precio de la vivienda entre el alquiler anual de una propiedad comparable. Una relación por debajo de 15 suele favorecer comprar. Por encima de 20 suele favorecer alquilar. Entre 15 y 20 hay una zona gris en la que la decisión depende de sus otros factores.

3. Su pago inicial y el costo de oportunidad

Un pago inicial de $80,000 destinado a una vivienda son $80,000 que no crecen en una cartera de inversión diversificada. Con un rendimiento anual del 7%, ese dinero crecería hasta aproximadamente $314,000 en 20 años. Esto no quiere decir que alquilar sea mejor; el valor neto de la vivienda también es crecimiento, pero sí significa que la comparación real es más matizada que un simple "con valor neto o sin valor neto".

4. El costo mensual real de comprar

Muchos compradores comparan el pago de su hipoteca con el pago de su alquiler y concluyen que comprar es más barato. Eso ignora varios costos que los inquilinos no pagan:

• Impuestos sobre la propiedad (por lo general del 0.5% al 2.5% del valor de la vivienda al año)
• Seguro de la vivienda (por lo general de $100 a $200 al mes)
• Mantenimiento y reparaciones (históricamente del 1% al 2% del valor de la vivienda al año)
• Cuotas de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), cuando corresponda
• Seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) si su pago inicial es menor al 20%

En una vivienda de $400,000, estos costos adicionales pueden sumar de $1,000 a $1,500 al mes, por encima del pago de la hipoteca por sí solo.

Los factores personales también importan

Estabilidad y flexibilidad

Comprar lo ancla a un lugar. Si su carrera, su relación o sus planes de vida están en cambio, ese ancla tiene costos reales, tanto financieros (vender demasiado pronto es caro) como personales (menos flexibilidad para buscar oportunidades en otra parte).

Alquilar mantiene abiertas sus opciones. Esa flexibilidad tiene un valor genuino que la comparación financiera por sí sola no capta.

Control y personalización

Ser propietario le da la posibilidad de renovar, pintar, arreglar el jardín y hacer suyo el espacio sin pedir permiso. Para muchas personas, este es un factor de calidad de vida importante que justifica cierta concesión financiera.

Un mecanismo de ahorro forzado

Una hipoteca funciona como un plan de ahorro forzado; cada pago acumula valor neto. Para quienes de otro modo no invertirían sus ahorros, esa disciplina tiene un valor real. Para los inversionistas disciplinados que invertirían la diferencia entre el costo de comprar y el de alquilar, esa ventaja desaparece.

Cuándo suele tener más sentido alquilar

• Planea mudarse dentro de 3 a 5 años
• Está en un mercado con una relación precio/alquiler alta (por encima de 20)
• Invertiría la diferencia de ahorro de forma sistemática
• Su situación de ingresos o de empleo es incierta
• Las tasas de interés están altas en relación con los precios del alquiler en su zona
• Tiene pocos ahorros para el pago inicial y el fondo de emergencia
• Los precios de la vivienda locales han subido más rápido de lo que los fundamentos sugieren que es sostenible

Cuándo suele tener más sentido comprar

• Planea quedarse 7 años o más
• Está en un mercado con una relación precio/alquiler baja (por debajo de 15)
• El crecimiento del alquiler en su zona es alto (3% o más al año)
• Tiene un pago inicial del 20% y un buen fondo de emergencia
• Sus ingresos son estables y su carrera está asentada
• Quiere estabilidad, control y la posibilidad de personalizar
• Los precios de la vivienda en su zona han crecido de forma constante a lo largo del tiempo

La prueba del punto de equilibrio

Antes de tomar una decisión final, calcule su punto de equilibrio personal, es decir, el año en que el costo acumulado de comprar cae por debajo del costo acumulado de alquilar en su escenario específico. Si planea quedarse más allá de su punto de equilibrio, comprar probablemente sea la mejor opción financiera. Si no, alquilar probablemente lo sea.

Nuestra calculadora de alquilar o comprar calcula esto con precisión según sus datos, e incluye un análisis de sensibilidad que muestra cómo cambia el resultado si el aumento del valor de la vivienda o el crecimiento del alquiler varían un 1%.

Errores comunes que conviene evitar

Comprar el máximo que puede pagar. Los límites de aprobación del prestamista son máximos, no recomendaciones. Estirarse hasta el límite no deja margen para emergencias de mantenimiento, cambios de empleo o sorpresas de la vida.

Ignorar los costos de transacción. Comprar y luego vender dentro de 2 a 3 años casi siempre termina en una pérdida neta cuando toma en cuenta los costos de cierre, las comisiones del agente y los impuestos de transferencia en ambos extremos.

Suponer que el aumento del valor de la vivienda lo va a salvar. El aumento del valor de la vivienda no está garantizado. Los mercados han pasado por períodos de varios años planos o a la baja. Asegúrese de que la decisión tenga sentido financiero incluso con tasas de aumento del valor modestas.

Comparar el pago de la hipoteca con el pago del alquiler. Compare siempre el costo mensual real y total de comprar (capital e intereses + impuestos + seguro + mantenimiento + HOA) con el costo total de alquilar (alquiler + seguro del inquilino).