Alquilar o comprar en Pensilvania

El impuesto efectivo sobre la propiedad de Pensilvania, del 1.39%, se ubica moderadamente por encima del promedio nacional. En la vivienda mediana estatal de $317,000, la factura de impuestos llega a unos $367 al mes, o $4,406 al año. La exención de vivienda principal (homestead) reduce el valor tasado gravable de una residencia principal, por lo general entre $30,000 y $50,000 según el distrito escolar. Las tasas y los montos de exención varían mucho entre los más de 500 distritos escolares del estado, así que un promedio a nivel estatal es solo el punto de partida para cualquier propiedad específica.

El alquiler promedio en todo el estado es de $1,400 al mes, o $16,800 al año. Esa cifra promedia áreas metropolitanas de alquiler bajo como Pittsburgh con barrios de Filadelfia de alquiler más alto. Con el impuesto fijo estatal sobre la renta del 3.07%, un inquilino conserva más de cada dólar ahorrado que en estados con impuestos altos, lo que mejora la matemática de inversión del lado del inquilino en la calculadora. La tasa fija del estado también significa que quienes ganan mucho y quienes ganan menos enfrentan el mismo porcentaje, a diferencia de los estados con tasas graduadas.

El parque de viviendas de Pensilvania es más antiguo que la mediana nacional, lo que convierte el mantenimiento y las mejoras de eficiencia energética en una línea de costo más frecuente que en los mercados de construcción más nueva. El valor predeterminado del porcentaje de mantenimiento de la calculadora es un punto de partida; las viviendas más antiguas suelen superar el 1% predeterminado durante los primeros años si se han aplazado algunas actualizaciones. Filadelfia en particular tiene un impuesto de transferencia municipal que lleva la tasa de transferencia combinada del lado de la compra al 4.278%, una de las cifras más altas del país.

El impuesto estatal de transferencia inmobiliaria (realty transfer tax) de Pensilvania es del 1%, por lo general repartido en partes iguales entre comprador y vendedor. En una vivienda de $317,000, eso suma $3,170 en total, $1,585 por cada lado. La mayoría de los condados agregan su propio impuesto de transferencia, y Filadelfia añade un impuesto municipal del 3.278% sobre el 1% estatal, lo que lleva la tasa combinada dentro de los límites de la ciudad al 4.278%.

En una compra de $300,000 en Filadelfia, solo ese impuesto de transferencia combinado es de $12,834, muy por encima de los porcentajes de costos de cierre que traen incorporados la mayoría de las calculadoras de alquilar o comprar. La capa de costo inicial importa para los cálculos del punto de equilibrio en estadías cortas; en un mercado de bajo costo, los costos de transacción pueden dominar los primeros años de la comparación de costos.

Para los compradores fuera de Filadelfia, la capa es mucho más delgada: 1% estatal más, por lo general, 1% local, así que 2% combinado. La calculadora de abajo usa un porcentaje genérico de costos de cierre; si va a comprar en Filadelfia, ajuste el control de costos de cierre del lado del comprador para reflejar el impuesto de transferencia específico de la ciudad, de lo contrario el resultado del punto de equilibrio subestima el costo inicial.