¿Qué costos se olvidan al comprar una vivienda?

Costos de cierre

Los costos de cierre del comprador suelen ir del 2% al 5% del precio de la vivienda y se pagan en la mesa de cierre, aparte y además del pago inicial. En una vivienda de $400,000, son entre $8,000 y $20,000 en efectivo que necesita tener disponibles el día del cierre.

Las partidas principales incluyen el cargo por originación del préstamo (por lo general del 0.5% al 1% del préstamo), el cargo de tasación (de $400 a $700), el seguro de título del prestamista, el seguro de título del propietario, los cargos de "escrow" y de liquidación, los cargos de registro, el interés prepagado y el depósito por adelantado del seguro y del impuesto sobre la propiedad. Use la calculadora de costos de cierre para estimar su total específico. Si su pago inicial es menor al 20%, presupueste también el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), por lo general de $100 a $300 al mes hasta que la relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) llegue al 80%.

Costos de mudanza e instalación

Quienes se mudan de un apartamento a una casa suelen subestimar cuánto cuesta amueblar y equipar un espacio más grande. Los costos de una mudanza local promedian entre $1,000 y $2,500. Las mudanzas de larga distancia pueden costar de $4,000 a $10,000 o más.

Los costos de instalación (muebles nuevos, cortinas y persianas, jardinería, controles de la puerta del garaje y electrodomésticos adicionales) pueden sumar con facilidad entre $5,000 y $20,000 en el primer año.

Mantenimiento y reparaciones

Esta es la categoría de gasto que más se subestima de forma constante. La regla estándar del 1% sugiere presupuestar el 1% del valor de la vivienda al año para el mantenimiento. En una vivienda de $400,000, son $4,000 al año o $333 al mes en promedio.

Los costos de mantenimiento son irregulares: gastos pequeños casi todos los años y, cada varios años, un gasto grande como el reemplazo del techo (de $8,000 a $15,000), del sistema de calefacción y aire acondicionado (de $5,000 a $10,000) o del calentador de agua (de $800 a $2,000). La regla del 1% es un promedio de largo plazo, no una garantía mensual. Tener una reserva para el mantenimiento de la vivienda es esencial. Use la calculadora de capacidad de compra de vivienda para ver cómo el mantenimiento, los impuestos y el seguro se comparan con sus ingresos antes de comprometerse.

Sorpresas del impuesto sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad varían enormemente según la ubicación, desde menos del 0.5% en algunos estados del sur hasta más del 2% en Illinois, Nueva Jersey y Nuevo Hampshire. Lo que muchos compradores pasan por alto es que los impuestos sobre la propiedad pueden subir después de una venta.

Muchas jurisdicciones vuelven a tasar el valor de la propiedad cuando se vende una vivienda, muchas veces al precio de venta. Si el propietario anterior tenía un valor tasado mucho más bajo (algo común en estados con topes de retasación como California o Nueva York), su factura de impuestos puede subir bastante después de que compra.

Aumento de los servicios

Una vivienda más grande, con más superficie, techos más altos, aislamiento más viejo y un patio más amplio, suele costar más de calentar, enfriar y mantener que un apartamento. Los servicios (electricidad, gas, agua y basura) pueden sumar de $200 a $500 al mes más de lo que pagan quienes viven en un apartamento.

Pídale al vendedor los recibos de servicios de los últimos 12 meses antes del cierre. Es una solicitud razonable que la mayoría de los vendedores acepta y que puede afectar bastante su presupuesto.

Cuotas de HOA y cuotas extraordinarias

Los condominios, las casas adosadas y muchas comunidades de vivienda unifamiliar tienen asociaciones de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) con cuotas mensuales que van de $100 a más de $1,000 según las amenidades y el estado del edificio. Estas cuotas no son opcionales y aumentan con el tiempo.

Más peligrosas que las cuotas regulares de la HOA son las cuotas extraordinarias: cargos únicos para reparaciones importantes que el fondo de reserva de la HOA no alcanza a cubrir. Antes de comprar en una HOA, pida el estudio del fondo de reserva, las actas de las reuniones y los estados financieros. Una HOA con poco fondo de reserva es un pasivo financiero serio.

Sorpresas del seguro

Las primas del seguro de la vivienda han subido con fuerza en muchos mercados por los riesgos relacionados con el clima. En algunas zonas costeras y propensas a incendios forestales, el seguro dejó de estar disponible con las aseguradoras estándar o cuesta varias veces el promedio nacional. Pida siempre las cotizaciones del seguro antes del cierre, no después.

También podría necesitar seguro contra inundaciones (que los prestamistas exigen en las zonas de inundación de FEMA y que no se incluye en las pólizas estándar de la vivienda), seguro contra terremotos en zonas sísmicas o cobertura ampliada para bienes personales de alto valor.

El costo de vender

Muchos compradores planifican con cuidado los costos de comprar, pero olvidan que vender una vivienda también es caro. Los costos del vendedor suelen incluir la comisión del agente (del 5% al 6% del precio de venta), los impuestos de transferencia, los cargos de título y, muchas veces, reparaciones y gastos de preparación para la venta. Sobre un precio de venta final de $450,000, los costos de venta podrían sumar entre $27,000 y $36,000.

Estos costos de venta forman parte del costo total real de ser propietario y hay que tenerlos en cuenta en la comparación entre alquilar y comprar. Es justo lo que hace nuestra calculadora de alquilar o comprar al comparar ambas opciones.