Alquilar o comprar en Illinois

La tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad de Illinois, del 2.05%, es más o menos el doble del promedio nacional. El impuesto fijo estatal sobre la renta del 4.95% agrega otra capa. En conjunto, son dos grandes impuestos a nivel estatal que la decisión de comprar tiene que superar. En la vivienda mediana de $312,423, solo el impuesto sobre la propiedad llega a unos $534 al mes, antes de cualquier seguro, mantenimiento o cuota de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés). Para una vivienda comparable en el condado de Cook, la factura suele ser varios cientos de dólares más alta al mes que en el resto del estado.

El alquiler promedio en Illinois es de $1,500 al mes. Las reevaluaciones del condado de Cook operan en un ciclo de tres años, lo que produce cambios escalonados en las facturas de impuestos en lugar de una deriva gradual. Para un comprador, el año en que compra respecto al ciclo de reevaluación importa: comprar justo antes de una reevaluación puede significar un año de facturas más bajas antes del reajuste, mientras que comprar justo después significa tres años en el nivel reajustado antes del siguiente movimiento.

Illinois impone un impuesto estatal de transferencia inmobiliaria de $1 por cada $1,000, con impuestos de transferencia locales que se suman por encima en muchos municipios. Chicago agrega su propio impuesto de transferencia municipal. Dentro del estado, los precios varían mucho: los suburbios de Chicago son altos, y las áreas metropolitanas del resto del estado como Peoria o Rockford son bajas. La mediana estatal oculta esa variación, y conviene reanclar la calculadora a un precio de vivienda específico del área metropolitana para que la comparación sea significativa.

La mayoría de las decisiones de alquilar o comprar dependen de unas pocas variables grandes. En Illinois, la línea del impuesto sobre la propiedad es una variable mayor que en la mayoría de los demás estados porque la tasa efectiva está muy por encima del promedio nacional. Una variación de 0.5% en la tasa efectiva, que está bien dentro del rango entre los condados de Illinois, puede cambiar el punto de equilibrio en un año o más.

En la vivienda mediana de $312,423, mover la tasa efectiva del 2.05% al 2.55% suma unos $130 al mes al costo de mantenimiento. En una estadía de 7 años, eso equivale a más de $10,000 en dólares de impuestos adicionales que un inquilino no paga. Esa variación es realista al comparar el condado de Cook con un municipio suburbano vecino del propio condado de Cook o de DuPage con una tasa de impuestos distinta.

Para los compradores de Illinois, el consejo práctico es confirmar la tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad del municipio y el distrito escolar específicos antes de usar la calculadora. El valor predeterminado a nivel estatal del 2.05% puede quedar por encima o por debajo lo suficiente como para inclinar la decisión de comprar o alquilar en un plazo de permanencia límite.