Ambos préstamos se calculan con la amortización estándar de tasa fija, pagos vencidos, composición mensual. La cifra que se compara es solo capital e intereses.
Su pago actual proviene del saldo que aún debe y del plazo que le queda, no del préstamo que tomó originalmente. Un préstamo que se amortiza por completo, situado en su saldo actual con su plazo restante, tiene exactamente su pago original, así que el monto y el plazo del préstamo original no se necesitan como datos. El nuevo préstamo se calcula sobre su saldo, más los costos de cierre si elige incluirlos.
El interés a lo largo de un plazo es el pago mensual multiplicado por el número de pagos, menos el monto prestado. La cifra de interés de por vida compara el interés que usted seguiría pagando si conservara su préstamo actual contra el interés del nuevo. Es positiva cuando el refinanciamiento ahorra interés y negativa cuando cuesta más.
El mes del punto de equilibrio responde una pregunta puntual: cuánto tardan los ahorros mensuales en devolver el efectivo que usted entregó en el cierre. Se redondea hacia arriba a un mes entero, porque usted no queda a mano hasta el mes que lo lleva más allá del desembolso. Tres cosas pueden volverlo irrelevante, y en cada caso se omite en lugar de adivinarlo. Si el nuevo pago es más alto que el anterior, no hay ahorros que recuperar y no existe un punto de equilibrio. Si usted incluye los costos de cierre en el préstamo, no salió efectivo de su bolsillo, así que no hay nada que recuperar en términos de efectivo; el costo se trasladó a su saldo, donde acumula interés durante todo el nuevo plazo, y eso aparece en la cifra de interés de por vida.
El punto de equilibrio en efectivo solo cuenta la baja del pago. Cuando el nuevo préstamo también reinicia el plazo, parte de esa baja es la misma deuda repartida en más meses, y vuelve como un saldo más alto. Por eso la calculadora también muestra el ahorro neto por año: si conservara el nuevo préstamo ese tiempo y luego vendiera o lo liquidara, todo lo que le costó cada préstamo (los pagos más el saldo que aún debe), con los costos de cierre sumados al nuevo préstamo. Eso equivale al interés que se ahorró menos los costos de cierre. El punto de equilibrio contando el interés es el primer mes en que esa cifra llega a cero. No se descuenta al valor presente ni acredita invertir la diferencia mensual.
Se excluyen el impuesto sobre la propiedad, el seguro de la vivienda, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) y la cuenta de depósito en garantía ("escrow"). Se asocian a la vivienda en lugar de al préstamo, así que son iguales antes y después de un refinanciamiento y se cancelan. También se excluyen: el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que un refinanciamiento puede agregar o eliminar según el valor de tasación; los puntos de descuento como una línea aparte; las penalizaciones por pago anticipado de su préstamo anterior; y cualquier tratamiento fiscal de los intereses hipotecarios. Los costos de cierre son aquí una sola cifra en dólares en lugar de una lista detallada. Use la cotización de su prestamista, y la calculadora de costos de cierre para desglosar una.
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