Alquilar o comprar con tasas de interés altas

Cómo afectan las tasas a la comparación de alquilar o comprar

Las tasas de interés afectan la comparación de alquilar o comprar de tres maneras. Primero, elevan directamente el pago mensual de capital e intereses, lo que encarece comprar frente a alquilar. Segundo, desplazan el punto de equilibrio más hacia el futuro, lo que significa que necesita quedarse más tiempo para que comprar tenga sentido financiero. Tercero, afectan la capacidad de pago, lo que puede frenar el crecimiento de los precios de la vivienda cuando las tasas están altas y amplificarlo cuando bajan.

El efecto no es simétrico con el alquiler. Cuando las tasas suben, su alquiler no aumenta de inmediato; sube con el mercado, de forma gradual. Pero un comprador que fija una tasa alta carga con ese pago elevado durante todo el plazo del préstamo (a menos que refinancie). Esto es a la vez un riesgo y una oportunidad.

Ejemplos reales de pago según la tasa

Esto es lo que cuesta al mes en capital e intereses un préstamo de $320,000 (una vivienda de $400,000 con un 20% de pago inicial) a distintas tasas (use la calculadora de pago hipotecario para su préstamo específico):

El salto del 3% al 6.75% suma $727 al mes solo en capital e intereses, unos $261,000 en intereses adicionales a lo largo de 30 años. Esto no es poca cosa.

Cómo se desplaza el punto de equilibrio con las tasas

Con tasas del 3%, el punto de equilibrio en muchos mercados era de 3 a 5 años. Con tasas del 6.75%, ese mismo escenario suele tener un punto de equilibrio de 6 a 10 años. Esto no significa que comprar sea un error; significa que necesita planear quedarse más tiempo para que tenga sentido financiero.

Use la calculadora de punto de equilibrio con su tasa específica para encontrar exactamente dónde cae su punto de cruce.

Comprometerse con la casa, no con la tasa

Un principio popular en el mercado actual: comprométase con la casa, no con la tasa. La idea es que usted se compromete con la vivienda a largo plazo, pero la tasa es temporal; cuando las tasas bajan, refinancia y reduce su pago.

Esta lógica tiene mérito, pero con una advertencia importante: no dé por sentado un refinanciamiento al comprar. Asegúrese de que la compra tenga sentido a la tasa de hoy para su horizonte planeado. El refinanciamiento es un beneficio adicional, no un requisito. Las tasas podrían no bajar, o bajar más tarde de lo que espera.

Estrategias para entornos de tasas altas

• Un pago inicial más grande: un pago inicial mayor implica un préstamo más pequeño y un pago mensual más bajo, lo que compensa en parte el efecto de la tasa.
• Considere un plazo de préstamo más corto: las tasas a 15 años suelen ser del 0.5% al 0.75% más bajas que las tasas a 30 años. El pago mensual es más alto, pero el interés total es muchísimo menor.
• Hipotecas con tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés): una ARM 7/1 o 10/1 puede ser del 0.5% al 1% más baja que una tasa fija a 30 años. Si planea vender o refinanciar antes del ajuste, esto puede ser ventajoso.
• Negocie concesiones del vendedor: en mercados con menos competencia, pídale al vendedor que reduzca su tasa con puntos de descuento o que cubra una parte de los costos de cierre.
• Amplíe su horizonte de permanencia: el punto de equilibrio se desplaza con las tasas altas. Asegúrese de sentirse cómodo quedándose el tiempo suficiente para superarlo.

Modele cualquiera de estos escenarios con la calculadora de alquilar o comprar para ver exactamente cómo las tasas de hoy afectan sus cifras específicas.