Alquilar o comprar en Nueva Jersey
Nueva Jersey tiene la tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad más alta del país. Sobre el precio mediano de lista del estado, de $559,500, eso se traduce en unos $1,030 al mes solo en impuesto sobre la propiedad, o $12,365 al año, antes del seguro y el mantenimiento. Combinado con una de las tasas marginales máximas de impuesto sobre la renta más altas del país, del 10.75%, la matemática de la vivienda en Nueva Jersey está dominada por la capa de impuestos a nivel estatal.
La ubicación del estado es el factor de fondo. La cercanía a las áreas metropolitanas de Nueva York y Filadelfia, combinada con ingresos medianos del hogar altos, sostiene un piso de precios elevado. La calidad del distrito escolar varía enormemente entre los municipios de Nueva Jersey y es un factor importante de la variación de precios dentro del estado.
Nueva Jersey en cifras con la tasa hipotecaria actual
Con el precio de lista mediano de Nueva Jersey, $559,500, un pago inicial del 20% y una tasa a 30 años del 7.40%, comprar sale adelante frente a alquilar en 7 años si una vivienda comparable se alquila por más de $3,340 al mes.
Con el alquiler mediano del Censo para viviendas de 3 dormitorios en Nueva Jersey ($2,159 al mes en 2024, que suele quedar por debajo de los alquileres que se piden hoy), alquilar sale adelante por unos $132,764.
| Tasa a 30 años | Resultado en 7 años | Comprar gana con un alquiler mayor a |
|---|---|---|
| 6.40% | Alquilar adelante por $103,645 | $3,080 al mes |
| 6.90% | Alquilar adelante por $118,153 | $3,210 al mes |
| 7.40% (actual) | Alquilar adelante por $132,764 | $3,340 al mes |
| 7.90% | Alquilar adelante por $147,469 | $3,470 al mes |
Todo lo demás usa los supuestos estándar de la calculadora: 3% de costos de cierre al comprar, 6% de costos de venta, 1% al año de mantenimiento, 3% de aumento anual del alquiler, un rendimiento del 7% sobre el dinero que no se destina a la vivienda e impuestos federales para una persona soltera con ingresos de $100,000. Cualquiera de ellos se puede cambiar en la calculadora de abajo. Tasa: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, semana del 15 de octubre de 2026.
De dónde salen estas cifras
Lo que dicen las cifras
La tasa de impuesto sobre la propiedad de Nueva Jersey, del 2.21%, es la más alta de todos los estados y más del doble de la cifra nacional de 0.90%. En la vivienda mediana de $559,500, la factura de impuestos es de unos $1,030 al mes, o $12,365 al año. Dentro del estado, los condados que sirven de zona de cercanías a la ciudad de Nueva York tienen las facturas más altas: en 2024, la factura promedio del impuesto sobre la propiedad residencial fue de $13,615 en el condado de Essex y de $13,600 en el de Bergen, frente a un promedio estatal de $9,898. Los condados del sur quedan más bajos, como Camden con $7,468 y Cumberland con $4,832.
El alquiler mediano del Censo para una vivienda de 3 dormitorios en Nueva Jersey es de $2,159 al mes (2024), y los alquileres que se piden hoy suelen ser más altos. Nueva Jersey grava como ingreso las ganancias de inversión de un inquilino cuando se realizan, con tasas de hasta el 10.75%, lo que adelgaza la alternativa del inquilino más que en la mayoría de los estados; la calculadora grava esas ganancias solo con la tasa federal sobre ganancias de capital. Aun así, la comparación del lado del inquilino es competitiva en Nueva Jersey porque el costo de mantenimiento del lado de la compra es muy pesado a la tasa promedio estatal de impuesto sobre la propiedad. Las tasas locales importan: los impuestos del condado de Mercer o de Camden son distintos de los de Bergen o Essex.
En ventas por encima de $1 millón, Nueva Jersey cobra una tarifa escalonada conocida como el impuesto a las viviendas de lujo (mansion tax): el 1% del precio total hasta $2 millones, que sube por tramos hasta el 3.5% por encima de $3.5 millones. Desde el 10 de julio de 2025 la paga el vendedor y no el comprador, así que en una vivienda de alto valor corresponde incluirla en el supuesto de costos de venta de la calculadora. La calidad del distrito escolar explica buena parte de la diferencia de precios entre pueblos, y el dato de alquiler de la calculadora debería anclarse al mercado específico, ya que la mediana estatal oculta esa variación.
Cómo el impuesto sobre la propiedad más alto del país moldea la decisión de comprar
La mayoría de las decisiones de alquilar o comprar sopesan cuatro o cinco variables grandes. En Nueva Jersey, una variable domina: la línea del impuesto sobre la propiedad. A una tasa efectiva del 2.21%, la factura anual de impuestos de una vivienda es más de cuatro veces la que tendría la misma vivienda en un estado con una tasa del 0.5%. Ese costo adicional no tiene equivalente del lado del inquilino.
En la vivienda mediana estatal de $559,500, bajar la tasa efectiva de impuestos del 2.21% al 1.5% (todavía muy por encima de la cifra nacional) ahorraría unos $3,970 al año, o $11 al día. A lo largo de una estadía de 7 años, eso es cerca de $27,800 en dólares de impuestos no pagados. Las tasas efectivas difieren en más que eso entre municipios de Nueva Jersey, a veces dentro del mismo condado.
Para los compradores en Nueva Jersey, la pregunta decisiva no es si comprar, sino en qué municipio comprar. El dato de la tasa de impuesto sobre la propiedad de la calculadora debería reflejar la tasa efectiva del pueblo específico, no el valor predeterminado a nivel estatal. La calidad del distrito escolar, el acceso a las zonas de trabajo y las tasas de impuestos a nivel de pueblo, en conjunto, impulsan el resultado de alquilar o comprar en Nueva Jersey.
Compra de vivienda
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Alquiler
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Alquilar sale adelante en 7 años
por $132,764
Aquí los costos de cierre y de venta, los intereses, los impuestos y el mantenimiento superan lo que la vivienda gana en valor. Invertir el pago inicial y el ahorro mensual genera bastante más patrimonio.
Comprar sale adelante si una vivienda comparable se alquila por más de $3,340 al mes, con todo lo demás igual.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Patrimonio si se compra
$328,839
Valor neto de la vivienda después de los costos de venta, más el ahorro invertido, en el año 7.
Efectivo pagado en 7 años: $498,259
Patrimonio si se alquila
$461,604
Pago inicial y ahorro mensual invertidos, en el año 7.
Efectivo pagado en 7 años: $199,878
Valor neto de la vivienda
$315,959
Valor de la vivienda menos el saldo del préstamo después de 7 años: el aumento del valor más el capital pagado.
Monto neto de la venta
$272,375
Lo que quedaría después de liquidar el préstamo y pagar los costos de venta (y cualquier impuesto sobre la venta).
Inversiones de quien alquila
$482,231
El pago inicial y el ahorro mensual invertidos por quien alquila al final de la estadía, antes de impuestos.
Esta gráfica muestra el patrimonio de cada hogar si vendiera o retirara su dinero al final de cada año. Con estos datos, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Qué podría cambiar esto
- El modelo fiscal agrega $6,619 al año en deducciones. El beneficio marginal de detallar las deducciones varía según el ingreso, el estado civil para efectos fiscales y el estado.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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