Alquilar o comprar en Nueva Jersey

La tasa de impuesto sobre la propiedad de Nueva Jersey, del 2.21%, está muy por encima de la de cualquier otro estado. En la vivienda mediana de $554,495, la factura de impuestos es de unos $1,021 al mes, o $12,254 al año. Dentro del estado, los condados acomodados que sirven de zona de cercanías a la ciudad de Nueva York (Bergen, Essex, Morris, Hudson) tienen las facturas de impuestos absolutas más altas porque combinan tasas de impuesto sobre la propiedad altas con precios de vivienda altos. El sur y el oeste de Nueva Jersey quedan más bajos en ambos.

El alquiler promedio en todo el estado es de $2,200 al mes. Para un inquilino que invierte la alternativa del pago inicial, la tasa marginal máxima de impuesto sobre la renta del 10.75% adelgaza la capitalización después de impuestos más que en la mayoría de los estados. Aun así, la comparación del lado del inquilino es competitiva en Nueva Jersey porque el costo de mantenimiento del lado de la compra es muy pesado a la tasa promedio estatal de impuesto sobre la propiedad. Las tasas locales importan: los impuestos del condado de Mercer o de Camden son distintos de los de Bergen o Essex.

En compras por encima de $1 millón, Nueva Jersey añade un impuesto a las viviendas de lujo (mansion tax) del 1% que paga el comprador, un costo inicial que el control de costos de cierre como porcentaje del precio de la calculadora puede no captar del todo. La calidad del distrito escolar impulsa las diferencias de precio dentro del estado más que en la mayoría de los estados; dos municipios contiguos pueden diferir un 30% o más en el precio de la vivienda para un parque de viviendas similar por diferencias en la calificación del distrito escolar. El dato de alquiler de la calculadora debería anclarse al mercado específico, ya que el promedio estatal oculta esa variación.

La mayoría de las decisiones de alquilar o comprar sopesan cuatro o cinco variables grandes. En Nueva Jersey, una variable domina: la línea del impuesto sobre la propiedad. A una tasa efectiva del 2.21% sobre la vivienda mediana estatal, la factura anual de impuestos es más del triple de la que tendría una vivienda comparable en un estado de impuestos bajos. Ese costo adicional no tiene equivalente del lado del inquilino.

En la vivienda mediana estatal de $554,495, bajar la tasa efectiva de impuestos del 2.21% al 1.5% (todavía por encima del promedio nacional) ahorraría unos $3,950 al año, o $11 al día. A lo largo de una estadía de 7 años, eso es cerca de $27,700 en dólares de impuestos no pagados. Una variación del impuesto sobre la propiedad de esa magnitud entre dos municipios de Nueva Jersey es común.

Para los compradores en Nueva Jersey, la pregunta decisiva no es si comprar, sino en qué municipio comprar. El dato de la tasa de impuesto sobre la propiedad de la calculadora debería reflejar la tasa efectiva del pueblo específico, no el valor predeterminado a nivel estatal. La calidad del distrito escolar, el acceso a las zonas de trabajo y las tasas de impuestos a nivel de pueblo, en conjunto, impulsan el resultado de alquilar o comprar en Nueva Jersey más que en la mayoría de los estados.