Alquilar o comprar en Nueva York

La tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad de Nueva York, del 1.36%, se ubica moderadamente por encima del promedio nacional. En la vivienda mediana estatal de $688,844, eso equivale a unos $780 al mes, o $9,368 al año, en una compra nueva. La exención STAR (School Tax Relief) reduce la parte del impuesto sobre la propiedad correspondiente al distrito escolar para los propietarios ocupantes que califican, lo que puede quitar una cantidad considerable de la factura en los condados donde los impuestos escolares son el componente dominante. La elegibilidad se limita a las residencias principales y tiene límites de ingresos.

El alquiler promedio en todo el estado es de $2,400 al mes, pero la cifra promedia los alquileres de mercado de la ciudad de Nueva York con los alquileres mucho más bajos del norte del estado. Un apartamento de una habitación en Manhattan o en muchos barrios del interior de Brooklyn cuesta muy por encima de la mediana estatal; una unidad comparable en Rochester o Buffalo puede costar menos de la mitad. El promedio de alquiler a nivel estatal es un punto de partida; conviene reanclar la calculadora a su mercado específico para que la mitad del alquiler en la comparación sea significativa.

La propiedad en la ciudad de Nueva York a menudo toma la forma de una cooperativa (co-op) en lugar de un condominio, lo que agrega un paso de aprobación por parte de la junta y cuotas mensuales de mantenimiento que no son directamente comparables con las cuotas de una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) suburbana. La estabilización de alquileres (rent stabilization) aplica a muchos edificios antiguos de la ciudad de Nueva York y limita qué tan rápido puede subir el alquiler en las unidades cubiertas. Los residentes de la ciudad de Nueva York también pagan impuesto sobre la renta municipal, además de la tasa marginal estatal máxima del 10.9%, lo que reduce en la misma proporción la alternativa de inversión del lado del inquilino.

En la mayoría de los mercados de EE. UU., los costos de cierre representan entre el 3% y el 5% del precio de la vivienda. En la ciudad de Nueva York y los condados vecinos, ese piso sube varios puntos porcentuales por los impuestos de transferencia propios del estado. El impuesto de registro hipotecario (mortgage recording tax) suma alrededor del 1.05% al 1.925% del monto del préstamo en la ciudad de Nueva York. El impuesto a las viviendas de lujo (mansion tax) empieza en 1% para precios de compra por encima de $1 millón y aumenta con el precio.

En una vivienda de $1.5 millones en la ciudad de Nueva York, solo el impuesto a las viviendas de lujo es de $15,000 a $22,500 según el umbral que aplique. El impuesto de registro hipotecario sobre un préstamo del 80% ($1.2 millones) suma otros $12,600 a $23,100. El seguro de título, los honorarios del abogado, los impuestos de transferencia y las comisiones habituales del prestamista se agregan por encima de eso.

Para la decisión de alquilar o comprar, estos costos iniciales se reparten entre los años que viva en la vivienda. Un comprador que planea quedarse tres años en la ciudad de Nueva York al nivel de precio mediano recupera mucho menos de esos costos que un comprador que se queda diez. Por eso la columna del plazo en la calculadora importa más en la ciudad de Nueva York que en la mayoría de los demás mercados.