Alquilar o comprar en Buffalo, NY
Buffalo mantiene bajos los costos de entrada para un área metropolitana de su tamaño, con un precio mediano de lista de $265,000. Ese precio más bajo estrecha la distancia con alquilar, pero la rapidez con que comprar alcanza a alquilar depende de los impuestos y los alquileres locales.
El alquiler se sitúa en torno a $1,050 al mes, lo que coloca la relación precio/alquiler de Buffalo en el promedio del país. Sin una inclinación estructural hacia un lado, la decisión se apoya en su tasa, su pago inicial y su horizonte de permanencia. Con un 2.00%, la tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad suma un costo mensual apreciable que solo cargan los propietarios.
Cómo se compara Buffalo
- Las viviendas en Buffalo cuestan un 40% menos que el promedio nacional de $443,255.
- El alquiler en Buffalo corre un 52% más bajo que el promedio de EE. UU. de $2,200/mes.
- Las viviendas en Buffalo cuestan un 62% menos que el precio mediano de Nueva York, de $688,844.
Lo que dicen las cifras
El precio de compra bajo en Buffalo viene acompañado de una tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad del 2.00%. En una vivienda de $265,000 son unos $442 al mes ($5,300 al año), suficiente para recuperar buena parte de lo que le ahorra el precio más bajo.
El lado de alquilar parte de $1,050 al mes, cerca de $12,600 en un año. El aumento reciente del valor de la vivienda en Buffalo ha corrido fuerte, cerca del 9.5% al año. Aun así, en la calculadora modelamos el promedio nacional a largo plazo del 3% al 3.5%, porque contar con que una racha inusualmente fuerte continúe es como se queman los compradores de estadía corta.
El seguro de la vivienda se modela con el promedio de Nueva York, $1,500 al año; sustitúyalo por una cotización real cuando tenga una vivienda específica.
Qué hace diferente el cálculo de alquilar o comprar en Buffalo
La relación precio/alquiler de Buffalo es de alrededor de 21.0: el precio mediano de $265,000 dividido entre $1,050 al mes de alquiler a lo largo de un año. Se trata de una relación de punto medio, en la que el resultado entre alquilar y comprar lo fijan su pago inicial, la tasa que consiga y los años que piense quedarse. Como número único, la relación es una prueba de sensatez rápida. Marca qué lado empieza con ventaja, aunque sus propios datos deciden el margen final.
En terreno intermedio, la relación no le entrega la ventaja de salida a alquilar ni a comprar en Buffalo. Cuánto ponga de pago inicial, qué tasa hipotecaria consiga y a qué ritmo suban los alquileres deciden el año del punto de equilibrio, y la calculadora de abajo lo pone en cifras.
Varios datos locales moldean la decisión en Buffalo más allá de la relación. El programa STAR (School Tax Relief) de Nueva York ahora, por lo general, otorga a los nuevos propietarios el alivio del impuesto sobre la propiedad como un crédito en lugar de una exención; los propietarios de residencia principal con ingresos de hasta $500,000 pueden calificar para el STAR básico. Fuente. La página STAR del condado de Erie reitera que la exención STAR ya no está disponible para los nuevos propietarios y que el STAR básico ahora llega como un crédito para los propietarios ocupantes que califican. Fuente.
Compra de vivienda
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Alquiler
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Horizonte de tiempo y mercado
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Comprar sale más barato en 7 años
por $31,485
Comprar sale adelante, aunque el margen solo es significativo si la estadía llega al plazo completo y los supuestos se cumplen a grandes rasgos.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Costo total de comprar
$387,138
Promedio de $4,609 por mes durante 7 años
Costo total de alquilar
$207,949
Promedio de $2,476 por mes durante 7 años
Valor neto acumulado
$245,691
Lo que se abonó al capital del préstamo en 7 años.
Monto neto de la venta
$211,339
Lo que quedaría después de vender, menos los costos de cierre.
Crecimiento de la inversión
$65,204
Lo que podría crecer el pago inicial si se invirtiera en lugar de usarse para comprar.
Esta gráfica muestra el total de dólares gastados en cada camino, mes a mes. Con estos datos y este horizonte de tiempo, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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