Alquilar o comprar en Albany, NY
Albany es un área metropolitana de precio intermedio, con un precio mediano de lista de $454,950. Eso lo coloca en un terreno donde la decisión entre alquilar y comprar depende de su tasa, su pago inicial y su plazo de permanencia más que del mercado en sí.
Con el alquiler cerca de $1,150 al mes, comprar en Albany arranca por encima del costo de alquilar mes a mes, porque la relación precio/alquiler queda en un nivel alto. Esa brecha se estrecha solo con el paso de los años, conforme el saldo baja y la vivienda gana valor. Una tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad del 1.79% impone a los propietarios un costo mensual permanente que los inquilinos nunca ven.
Cómo se compara Albany
- Las viviendas en Albany están aproximadamente en línea con el promedio nacional de $443,255.
- El alquiler en Albany corre un 48% más bajo que el promedio de EE. UU. de $2,200/mes.
- Las viviendas en Albany cuestan un 34% menos que el precio mediano de Nueva York, de $688,844.
Lo que dicen las cifras
En una vivienda mediana de $454,950 al 1.79%, el impuesto sobre la propiedad en Albany ronda los $679 al mes ($8,144 al año). Es el mayor costo de propiedad que un inquilino nunca paga de forma directa, y conviene modelarlo antes de comparar.
Los inquilinos aquí pagan alrededor de $1,150 al mes ($13,800 al año), la referencia que el argumento de comprar tiene que superar. El aumento del valor en Albany ha venido corriendo fuerte hace poco, cerca del 8.9% al año. La calculadora se atiene igual al promedio nacional a largo plazo del 3% al 3.5%, porque apoyarse en que una racha caliente dure es una manera frecuente en que salen perjudicados los compradores de estadía corta.
El seguro aquí toma por defecto el promedio estatal de Nueva York, $1,500 al año, un valor provisional para reemplazar por una cotización real.
Qué hace diferente el cálculo de alquilar o comprar en Albany
La relación precio/alquiler de Albany es de alrededor de 33.0: el precio mediano de $454,950 dividido entre $1,150 al mes de alquiler a lo largo de un año. Se trata de una relación alta, que suele mantener el alquiler más económico mes a mes y hace que comprar dependa de una estadía prolongada y de precios en alza para emparejarse. Esa relación es un atajo útil, no la respuesta entera. Señala qué lado lidera al inicio, y luego el cálculo completo llena el resto.
Como la relación es alta, el costo mensual de ser propietario en Albany suele superar al alquiler durante los primeros años, incluso antes del mantenimiento. Comprar solo alcanza a medida que el préstamo se amortiza y la vivienda aumenta de valor, así que la pregunta honesta es si se quedará lo suficiente para que llegue ese cruce.
Varios datos locales moldean la decisión en Albany más allá de la relación. Las estimaciones anuales de población de la Oficina del Censo (Census) publicadas mediante FRED ubican al área metropolitana de Albany en 911,532 residentes en 2024, frente a 903,349 en 2022. Fuente. El beneficio STAR básico (STAR, School Tax Relief) de Nueva York para las residencias principales ocupadas por su dueño se basa en los primeros $30,000 del valor total de una vivienda, y el crédito STAR está disponible hasta $500,000 de ingresos. Fuente. La University at Albany (Universidad de Albany) indica que atiende a casi 17,000 estudiantes. Fuente.
Compra de vivienda
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Horizonte de tiempo y mercado
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Comprar sale más barato en 7 años
por $31,485
Comprar sale adelante, aunque el margen solo es significativo si la estadía llega al plazo completo y los supuestos se cumplen a grandes rasgos.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Costo total de comprar
$387,138
Promedio de $4,609 por mes durante 7 años
Costo total de alquilar
$207,949
Promedio de $2,476 por mes durante 7 años
Valor neto acumulado
$245,691
Lo que se abonó al capital del préstamo en 7 años.
Monto neto de la venta
$211,339
Lo que quedaría después de vender, menos los costos de cierre.
Crecimiento de la inversión
$65,204
Lo que podría crecer el pago inicial si se invirtiera en lugar de usarse para comprar.
Esta gráfica muestra el total de dólares gastados en cada camino, mes a mes. Con estos datos y este horizonte de tiempo, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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