Alquilar o comprar en Florida

La tasa de impuesto sobre la propiedad de Florida, del 0.74%, se ubica un poco por debajo del promedio nacional. En la vivienda mediana de $426,000, eso equivale a unos $263 al mes, o $3,152 al año. La enmienda constitucional Save Our Homes limita al 3% anual el aumento del valor tasado de una residencia principal acogida a la exención de vivienda principal (homestead), lo que protege a los propietarios de largo plazo de los saltos en la factura de impuestos que siguen a las subidas del valor de mercado. Los compradores nuevos se reajustan al valor de mercado actual en la compra, así que el tope importa más cuando conserva la vivienda durante varios años.

El alquiler promedio en todo el estado es de $2,000 al mes. La fuerte migración reciente hacia Florida desde estados con impuestos más altos ha empujado al alza tanto el alquiler como los precios de lista en la mayoría de las áreas metropolitanas. Del lado de la compra, la línea del seguro es el mayor factor de variación: una propiedad costera o de baja altitud puede cargar primas de dos o tres veces el promedio estatal una vez que se suman las coberturas contra viento e inundación. La designación en el mapa de zonas de inundación de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) afecta directamente el precio del seguro contra inundaciones, así que un mismo precio nominal de vivienda puede producir costos mensuales muy distintos según la zona de inundación de la parcela.

La ausencia de impuesto estatal sobre el patrimonio o sobre la herencia y la ausencia de impuesto estatal sobre la renta simplifican el panorama financiero de largo plazo de los hogares residentes en Florida. En la comparación de alquilar o comprar en sí, esas características importan menos que el seguro, pero moldean cómo se capitalizan los rendimientos de la inversión en la alternativa del inquilino. El supuesto de rendimiento de la inversión de la calculadora es, de forma predeterminada, solo después del impuesto federal; en Florida no hay ninguna reducción adicional a nivel estatal.

En la mayoría de los estados de EE. UU., el seguro de la vivienda es una línea más o menos predecible del presupuesto del lado de la compra. Florida es la excepción. La combinación de exposición a huracanes en las costas, tormentas convectivas severas en todo el estado y un mercado de aseguradoras privadas en retirada ha llevado las primas muy por encima de lo que sugieren los promedios nacionales.

Para una propiedad de Florida en una zona del interior de bajo riesgo de inundación, el seguro puede acercarse al promedio estatal de $4,200 al año. Para una propiedad costera en una zona de inundación designada, las primas pueden superar con facilidad los $10,000 al año una vez que se agregan las pólizas contra viento e inundación. Citizens Property Insurance Corporation es la aseguradora estatal de último recurso y ha ampliado su cartera a medida que las aseguradoras privadas se han replegado.

Para la decisión de alquilar o comprar, esto significa que el valor predeterminado del seguro a nivel estatal es un punto de partida, no una cifra de planificación. Consiga cotizaciones reales para la propiedad que esté considerando antes de basarse en el resultado del punto de equilibrio de la calculadora. Una diferencia de $5,000 en la prima anual entre dos viviendas parecidas es el tipo de variación que puede inclinar una decisión de compra hacia el lado equivocado.