La regla del 5% para alquilar o comprar, recalculada con tasas del 7.4%

Qué dice la regla del 5%

La regla viene de Ben Felix, gestor de portafolios en PWL Capital (Canadá), que la explicó en un video titulado "Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule" (en inglés). Su punto de partida es que comparar el alquiler con el pago de la hipoteca es la prueba equivocada. Parte del pago de la hipoteca es capital, que usted conserva como patrimonio en la vivienda, y el pago deja fuera varios costos que el propietario paga además. La comparación justa es entre el dinero que cada lado gasta y nunca recupera.

Para quien alquila, eso es el alquiler. Para el propietario, Felix agrupa los costos irrecuperables en tres partes, cada una como porcentaje del valor de la vivienda al año:

• Impuesto predial, cerca del 1%. Se paga cada año mientras sea dueño de la vivienda.
• Mantenimiento, cerca del 1%. Reparaciones, reemplazos y cuidado. Algunos años cuestan poco; otros, un techo nuevo.
• Costo de capital, cerca del 3%. Los intereses de la hipoteca, más el rendimiento que el pago inicial habría obtenido en un portafolio diversificado, menos lo que se espera que la vivienda gane en valor.

Súmelos hasta el 5%, multiplique por el precio y divida entre 12, y obtiene el alquiler mensual con el que alquilar y ser dueño cuestan más o menos lo mismo cada año. Para una vivienda de $420,000: $420,000 × 5% = $21,000 al año, o $1,750 al mes. Si una vivienda comparable se alquila por menos, alquilar es la opción más barata según esta medida; si se alquila por más, lo es ser dueño.

La regla con la tasa actual del 7.4%

El 3% de costo de capital de la regla se fijó cuando las hipotecas eran mucho más baratas: el promedio a 30 años de Freddie Mac llegó a un mínimo histórico del 2.65% en enero de 2021. La tasa actual es del 7.40% (Freddie Mac PMMS, semana del 15 de octubre de 2026). Esta es la misma regla reconstruida con las cifras que usa nuestra calculadora para una compra típica en EE. UU., con el seguro como línea aparte:

El cambio más grande está en los intereses. Al 7.40%, los intereses de un préstamo del 80% del precio cuestan el 5.92% del valor de la vivienda el primer año, más que todo el 3% que la regla clásica reserva para el capital. En contrapartida, el modelo espera que la vivienda gane un 3.5% al año, lo que compensa una parte. El costo de capital neto queda en 3.82% y el total en 6.14%: un alquiler de equilibrio de $2,148 al mes para una vivienda de $420,000, $398 más que los $1,750 de la regla clásica.

Nuestro modelo completo de alquilar o comprar, que agrega los costos de compra y venta, la deducción por intereses hipotecarios, los aumentos del alquiler y la amortización del préstamo, sitúa el alquiler de equilibrio de la misma vivienda en $2,280 para una estadía de 7 años. Es decir, con las tasas actuales la regla clásica subestima en unos $530 al mes el alquiler a partir del cual comprar compensa, y la regla reconstruida queda a $132 del modelo completo.

Pruébela: calculadora de la regla del 5%

Ingrese un precio, el alquiler de una vivienda comparable y sus propias tasas. La calculadora muestra tres alquileres mensuales para la misma vivienda: la regla clásica, la regla reconstruida con sus cifras y el alquiler de equilibrio de nuestro modelo completo con las mismas cifras y la estadía que elija.

Cómo mueve la tasa hipotecaria el alquiler de equilibrio

Como los intereses son el mayor costo irrecuperable, la tasa hipotecaria mueve la regla más que cualquier otra cifra. Misma vivienda de $420,000, 20% de pago inicial, todo lo demás con nuestros valores nacionales:

Se ven dos patrones. Cerca de la tasa actual, la regla reconstruida y el modelo completo coinciden con una diferencia de unos $212 al mes como máximo, así que la regla sirve como primer filtro. Con una tasa del 3%, el costo de capital de la regla casi desaparece (0.30%) porque el aumento esperado del precio compensa la mayor parte de los intereses, y su alquiler de equilibrio ($916) queda $534 por debajo del alquiler del modelo completo. La diferencia son los costos de compra y venta, que la regla deja fuera y que pesan más cuando los costos anuales son bajos.

Dónde falla la regla del 5%

Estadías cortas: costos de compra y venta

Los costos de compra (3% del precio en nuestros valores) y de venta (6%, sobre todo comisiones de agentes) se pagan una sola vez, así que cuanto más corta la estadía, más cuestan por año. La regla no tiene una línea para ellos. En el modelo completo, el alquiler de equilibrio de la misma vivienda de $420,000 al 7.40% depende mucho de cuánto tiempo se quede:

En una estadía de pocos años, la regla hace ver la compra mucho mejor de lo que es. A partir de unos 10 años las dos cifras se acercan, y en estadías largas el alquiler de equilibrio del modelo completo baja un poco por debajo del de la regla. Nuestra guía sobre cuánto tiempo necesita quedarse explica el año de equilibrio en detalle.

El aumento del precio es un supuesto, no un hecho

La regla resta el aumento esperado del precio del costo de ser dueño, así que el resultado vale lo que vale esa suposición. Los precios nacionales han estado más o menos planos últimamente: la mediana del precio de lista de Realtor.com tuvo una variación interanual de −1.4% en septiembre de 2026 (FRED, MEDLISPRIUS). Así queda la regla con distintos aumentos:

Sin aumento del precio, el costo irrecuperable de ser dueño de esta vivienda es del 9.64% de su valor al año. Esa es la cifra que conviene tener presente si no cuenta con la valorización.

Impuestos y aumentos del alquiler

• La deducción de impuestos. Los intereses hipotecarios y el impuesto predial solo se deducen si detalla sus deducciones (Publicación 936 del IRS, en inglés). En nuestro modelo, una persona soltera que gana $100,000 ahorra unos $3,489 en impuestos federales el primer año con esta vivienda. La regla no lo considera.
• El alquiler sube; un pago a tasa fija no. La regla compara el alquiler de este año con los costos de ser dueño de este año. En una estadía larga, el alquiler que sube favorece al propietario, una de las razones por las que el alquiler de equilibrio del modelo completo queda por debajo del de la regla en estadías de 15 años.

Cómo usar la regla

1. Busque el alquiler de una vivienda como la que compraría: mismo tamaño, mismo vecindario, condición parecida. Los alquileres de casas unifamiliares suelen ser más altos que los de apartamentos.
2. Multiplique el precio por el porcentaje de la regla y divida entre 12. Con las tasas actuales, use sus propios componentes (cerca del 6.14% con nuestros valores nacionales) en lugar de un 5% fijo, o use la calculadora de arriba.
3. Compare. Un alquiler muy por debajo del resultado significa que alquilar cuesta menos que los costos irrecuperables de ser dueño; uno muy por encima, que ser dueño cuesta menos.
4. Si la diferencia es pequeña, o si podría mudarse en menos de unos 10 años, use la calculadora de alquilar o comprar completa: agrega los costos de compra y venta y le da un año de equilibrio.

Para ver cómo queda la comparación donde usted vive, nuestro informe 2026 de alquilar o comprar compara todos los estados y las principales áreas metropolitanas con precios, alquileres e impuestos locales. Y si está decidiendo entre comprar ahora o esperar tasas más bajas, vea ¿comprar ahora o esperar?.

Fuentes

1. Ben Felix (PWL Capital), YouTube, Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule (video en inglés; enlace verificado el 17 de octubre de 2026)
2. Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey (semana del 15 de octubre de 2026)
3. Oficina del Censo de EE. UU., American Community Survey 2024, tabla B25103 (mediana de impuestos inmobiliarios) (2025)
4. NAIC, Dwelling Fire, Homeowners Owner-Occupied and Homeowners Tenant and Condominium/Cooperative Unit Owner's Insurance Report: Data for 2023 (2026)
5. IRS, Publicación 936, deducción de intereses hipotecarios (Home Mortgage Interest Deduction) (edición vigente)
6. Realtor.com vía FRED, Median Listing Price in the United States (MEDLISPRIUS) (septiembre de 2026)