Alquilar o comprar en Míchigan
Míchigan ofrece algunos de los precios de vivienda más accesibles de cualquier estado. El precio mediano de lista de $284,225 se ubica muy por debajo del promedio nacional, y el alquiler, de $1,300 al mes, también está por debajo del promedio. Para quienes compran por primera vez, el obstáculo del pago inicial sobre una vivienda mediana de Míchigan es de unos $57,000 al 20%, alcanzable en un horizonte de ahorro típico de una carrera.
La complicación está en la estructura del impuesto sobre la propiedad. La Enmienda Headlee (Headlee Amendment) y la Proposición A (Proposal A) de Míchigan limitan el aumento anual del valor gravable de una residencia principal ocupada por su dueño al menor entre el índice de precios al consumidor (CPI, por sus siglas en inglés) o el 5%, pero el tope se restablece al valor de mercado actual cuando la vivienda cambia de manos. Los compradores nuevos pueden pagar una factura de impuestos bastante más alta que el dueño anterior por la misma propiedad, algo que conviene confirmar antes de basarse en la línea histórica de impuestos del anuncio.
Lo que dicen las cifras
La tasa de impuesto sobre la propiedad de Míchigan, del 1.27%, está aproximadamente en línea con el promedio nacional. En la vivienda mediana de $284,225, la factura de impuestos llega a unos $301 al mes, o $3,610 al año. El tope al valor gravable significa que los propietarios de muchos años pueden pagar bastante menos de lo que sugiere el cálculo a tasa de mercado, pero los compradores nuevos se restablecen al valor de mercado actual en la compra. Dos vecinos con viviendas idénticas pueden tener facturas de impuestos muy distintas según hace cuánto compró cada uno.
El alquiler promedio en todo el estado es de $1,300 al mes, más bajo que la mayor parte de la banda del promedio nacional. Para los inquilinos que invierten la alternativa del pago inicial, el impuesto estatal fijo sobre la renta del 4.25% mantiene la capitalización después de impuestos algo mejor que en estados con impuestos más altos. El alquiler en Míchigan no ha seguido el ritmo de los precios de la vivienda en los últimos años, lo que ha inclinado la comparación hacia alquilar al margen en algunas áreas metropolitanas.
La recuperación de Detroit ha revitalizado el núcleo urbano, pero la economía más amplia de Míchigan todavía tiene exposición cíclica a la industria automotriz. Para los compradores que planean quedarse mucho tiempo, esto importa menos que para quienes esperan un cambio de empleo dentro de 3 a 5 años. Los costos de calefacción son una línea considerable del presupuesto de invierno para los propietarios en Míchigan que no aparece en la comparación estándar de alquilar o comprar; para los inquilinos en edificios equivalentes, la calefacción puede estar incluida en el alquiler o pagarse por separado según el contrato de arrendamiento.
Qué significa la Proposición A para los compradores nuevos
La Proposición A (Proposal A) de Míchigan, de 1994, limita el aumento anual del valor gravable de una residencia principal ocupada por su dueño al menor entre el índice de precios al consumidor (CPI, por sus siglas en inglés) o el 5%. La intención es proteger a los propietarios que se quedan mucho tiempo de facturas de impuestos desbocadas cuando los valores de mercado suben. El tope se restablece al valor de mercado actual cuando la vivienda cambia de manos.
Para un comprador nuevo, esto significa que el historial de impuestos del anuncio puede subestimar cuál será su factura de impuestos. Si el dueño anterior conservó la vivienda durante 15 años a lo largo de un periodo de aumento significativo del valor, su valor gravable con tope puede ser una fracción de lo que implica su precio de compra. Su factura de impuestos se restablece al alza en el cierre.
El paso práctico es confirmar el valor gravable posterior a la venta con el municipio tasador antes de basarse en la línea de impuestos del anuncio en la comparación de alquilar o comprar. Los anuncios en múltiples sistemas MLS (Multiple Listing Service, por sus siglas en inglés) a menudo muestran la factura de impuestos del dueño anterior en lugar de la cifra proyectada para el comprador nuevo. El dato de la tasa de impuesto sobre la propiedad de la calculadora es el lugar adecuado para ingresar su tasa efectiva proyectada, no la histórica heredada.
Compra de vivienda
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Alquiler
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Horizonte de tiempo y mercado
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Comprar sale más barato en 7 años
por $31,485
Comprar sale adelante, aunque el margen solo es significativo si la estadía llega al plazo completo y los supuestos se cumplen a grandes rasgos.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Costo total de comprar
$387,138
Promedio de $4,609 por mes durante 7 años
Costo total de alquilar
$207,949
Promedio de $2,476 por mes durante 7 años
Valor neto acumulado
$245,691
Lo que se abonó al capital del préstamo en 7 años.
Monto neto de la venta
$211,339
Lo que quedaría después de vender, menos los costos de cierre.
Crecimiento de la inversión
$65,204
Lo que podría crecer el pago inicial si se invirtiera en lugar de usarse para comprar.
Esta gráfica muestra el total de dólares gastados en cada camino, mes a mes. Con estos datos y este horizonte de tiempo, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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