Alquilar o comprar en Míchigan
Míchigan ofrece algunos de los precios de vivienda más accesibles de cualquier estado. El precio mediano de lista de $299,900 se ubica alrededor de 28% por debajo del precio mediano de lista nacional de $419,250, y el alquiler mediano del Censo para una vivienda de 3 dormitorios, de $1,380 al mes (2024), también está por debajo de la cifra de EE. UU. de $1,677. Para quienes compran por primera vez, un pago inicial del 20% sobre una vivienda mediana de Míchigan es de unos $60,000.
La complicación está en la estructura del impuesto sobre la propiedad. Según la Proposición A (Proposal A), el valor gravable de una propiedad no puede subir cada año más que la tasa de inflación o el 5%, lo que sea menor, pero el tope se elimina cuando la vivienda cambia de manos: en el año siguiente a una venta, el valor gravable se restablece al valor estatal igualado (state equalized value), que equivale a la mitad del valor de mercado. Los compradores nuevos pueden pagar una factura de impuestos bastante más alta que el dueño anterior por la misma propiedad, algo que conviene confirmar antes de basarse en la línea histórica de impuestos del anuncio.
Míchigan en cifras con la tasa hipotecaria actual
Con el precio de lista mediano de Míchigan, $299,900, un pago inicial del 20% y una tasa a 30 años del 7.40%, comprar sale adelante frente a alquilar en 7 años si una vivienda comparable se alquila por más de $1,890 al mes.
Con el alquiler mediano del Censo para viviendas de 3 dormitorios en Míchigan ($1,380 al mes en 2024, que suele quedar por debajo de los alquileres que se piden hoy), alquilar sale adelante por unos $57,403.
Los alquileres que se piden por casas unifamiliares en las 3 áreas metropolitanas de Míchigan que cubrimos van de $1,673 (Detroit, MI) a $2,159 (Grand Rapids, MI) al mes (Zillow, septiembre de 2026).
| Tasa a 30 años | Resultado en 7 años | Comprar gana con un alquiler mayor a |
|---|---|---|
| 6.40% | Alquilar adelante por $41,795 | $1,750 al mes |
| 6.90% | Alquilar adelante por $49,571 | $1,820 al mes |
| 7.40% (actual) | Alquilar adelante por $57,403 | $1,890 al mes |
| 7.90% | Alquilar adelante por $65,285 | $1,960 al mes |
Todo lo demás usa los supuestos estándar de la calculadora: 3% de costos de cierre al comprar, 6% de costos de venta, 1% al año de mantenimiento, 3% de aumento anual del alquiler, un rendimiento del 7% sobre el dinero que no se destina a la vivienda e impuestos federales para una persona soltera con ingresos de $100,000. Cualquiera de ellos se puede cambiar en la calculadora de abajo. Tasa: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, semana del 15 de octubre de 2026.
De dónde salen estas cifras
Lo que dicen las cifras
La tasa de impuesto sobre la propiedad de Míchigan, del 1.27%, está alrededor de 41% por encima de la cifra nacional de 0.90%. En la vivienda mediana de $299,900, la factura de impuestos llega a unos $317 al mes, o $3,809 al año. El tope al valor gravable significa que los propietarios de muchos años pueden pagar bastante menos de lo que sugiere ese cálculo, mientras que los compradores nuevos se restablecen después de la compra. Dos vecinos con viviendas idénticas pueden tener facturas de impuestos muy distintas según hace cuánto compró cada uno.
El alquiler mediano del Censo para una vivienda de 3 dormitorios en Míchigan es de $1,380 al mes (2024), por debajo de la cifra de EE. UU., aunque los alquileres que se piden hoy suelen ser más altos. El impuesto estatal fijo sobre la renta de Míchigan es del 4.25% para 2026, y algunas ciudades, entre ellas Detroit, agregan un impuesto municipal sobre la renta. Las ganancias de inversión de un inquilino tributan como ingreso en Míchigan cuando se realizan; la calculadora grava esas ganancias solo con la tasa federal sobre ganancias de capital, en todos los estados.
La economía de Míchigan todavía tiene exposición cíclica a la industria automotriz. Para los compradores que planean quedarse mucho tiempo, esto importa menos que para quienes esperan un cambio de empleo dentro de 3 a 5 años. Los costos de calefacción son una línea considerable del presupuesto de invierno para los propietarios en Míchigan que no aparece en la comparación estándar de alquilar o comprar; para los inquilinos, la calefacción puede estar incluida en el alquiler o pagarse por separado según el contrato de arrendamiento.
Qué significa la Proposición A para los compradores nuevos
La Proposición A (Proposal A) de Míchigan, de 1994, limita el aumento anual del valor gravable de una propiedad a la tasa de inflación o al 5%, lo que sea menor. La intención es proteger a los propietarios de facturas de impuestos desbocadas cuando los valores de mercado suben. El tope se elimina tras una transferencia de la propiedad, y el valor gravable se restablece al valor estatal igualado (la mitad del valor de mercado) al año siguiente.
Para un comprador nuevo, esto significa que el historial de impuestos del anuncio puede subestimar cuál será su factura de impuestos. Si el dueño anterior conservó la vivienda durante 15 años a lo largo de un periodo de aumento significativo del valor, su valor gravable con tope puede ser una fracción de lo que implica su precio de compra. Su factura de impuestos se restablece al alza en el año siguiente a su compra.
El paso práctico es confirmar el valor gravable posterior a la venta con el tasador local antes de basarse en la línea de impuestos del anuncio en la comparación de alquilar o comprar. Los anuncios pueden mostrar la factura de impuestos del dueño anterior en lugar de la cifra proyectada para el comprador nuevo. El dato de la tasa de impuesto sobre la propiedad de la calculadora es el lugar adecuado para ingresar su tasa efectiva proyectada, no la histórica heredada.
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Alquilar sale adelante en 7 años
por $57,403
Aquí los costos de cierre y de venta, los intereses, los impuestos y el mantenimiento superan lo que la vivienda gana en valor. Invertir el pago inicial y el ahorro mensual genera bastante más patrimonio.
Comprar sale adelante si una vivienda comparable se alquila por más de $1,890 al mes, con todo lo demás igual.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Patrimonio si se compra
$136,715
Valor neto de la vivienda después de los costos de venta, más el ahorro invertido, en el año 7.
Efectivo pagado en 7 años: $255,199
Patrimonio si se alquila
$194,118
Pago inicial y ahorro mensual invertidos, en el año 7.
Efectivo pagado en 7 años: $128,249
Valor neto de la vivienda
$141,377
Valor de la vivienda menos el saldo del préstamo después de 7 años: el aumento del valor más el capital pagado.
Monto neto de la venta
$119,694
Lo que quedaría después de liquidar el préstamo y pagar los costos de venta (y cualquier impuesto sobre la venta).
Inversiones de quien alquila
$203,476
El pago inicial y el ahorro mensual invertidos por quien alquila al final de la estadía, antes de impuestos.
Esta gráfica muestra el patrimonio de cada hogar si vendiera o retirara su dinero al final de cada año. Con estos datos, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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