Alquilar o comprar en Memphis, TN
Memphis mantiene bajos los costos de entrada para un área metropolitana de su tamaño, con un precio mediano de lista de $304,495. Ese precio más bajo estrecha la distancia con alquilar, pero la rapidez con que comprar alcanza a alquilar depende de los impuestos y los alquileres locales.
El alquiler promedia $895 al mes y, frente a eso, los precios de Memphis dejan la relación precio/alquiler en el lado alto. Eso suele favorecer alquilar en el cálculo mensual hasta que el aumento del valor y el tiempo inclinan la balanza. Como Tennessee no cobra impuesto estatal sobre la renta, las deducciones por intereses hipotecarios y por impuesto sobre la propiedad solo ayudan a nivel federal aquí.
Cómo se compara Memphis
- Las viviendas en Memphis cuestan un 31% menos que el promedio nacional de $443,255.
- El alquiler en Memphis corre un 59% más bajo que el promedio de EE. UU. de $2,200/mes.
- Las viviendas en Memphis cuestan un 29% menos que el precio mediano de Tennessee, de $429,950.
Lo que dicen las cifras
En precio y en impuestos, Memphis es cómodo para el presupuesto: un precio mediano de $304,495 y una tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad del 0.76%. El costo mensual total se queda cerca del pago hipotecario, lo que suele adelantar el momento en que comprar rinde.
El alquiler promedio se ubica en $895 al mes ($10,740 al año), el ancla del lado de alquilar. Los precios de la vivienda en Memphis han subido rápido últimamente, cerca del 8.2% al año. La calculadora sigue usando el promedio nacional a largo plazo del 3% al 3.5%, ya que apostar a que una racha caliente se sostenga es una forma común en que los compradores de estadía corta pierden dinero.
Para el seguro usamos el promedio de Tennessee, $1,900 al año, hasta que pueda ingresar una cotización real de una vivienda específica.
Qué distingue el cálculo de alquilar o comprar en Memphis
La relación precio/alquiler de Memphis es de alrededor de 28.4: el precio mediano de $304,495 dividido entre $895 al mes de alquiler a lo largo de un año. Se trata de una relación alta, señal de que alquilar suele ganar en el cálculo mensual mientras comprar depende de una estadía larga y del crecimiento del precio para alcanzarlo. Piense en la relación como una primera lectura rápida. No resolverá la decisión por sí sola, pero muestra qué lado sale al frente.
Como la relación es alta, el costo mensual de ser propietario en Memphis suele superar al alquiler durante los primeros años, incluso antes del mantenimiento. Comprar solo alcanza a medida que el préstamo se amortiza y la vivienda aumenta de valor, así que la pregunta honesta es si se quedará lo suficiente para que llegue ese cruce.
Un puñado de particularidades de Memphis importan una vez que mira más allá de la relación por sí sola. FedEx indicó a finales de 2024 que su Memphis World Hub puso en marcha una nueva instalación de clasificación automatizada de 1.3 millones de pies cuadrados que puede procesar hasta 85,000 paquetes por hora en los momentos de mayor demanda. Fuente. La población del área metropolitana (MSA) de Memphis fue de 1,342,386 en 2023, 1,345,629 en 2024 y luego 1,341,412 en 2025, lo que muestra un patrón de crecimiento reciente notablemente plano. Fuente.
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Horizonte de tiempo y mercado
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Comprar sale más barato en 7 años
por $31,485
Comprar sale adelante, aunque el margen solo es significativo si la estadía llega al plazo completo y los supuestos se cumplen a grandes rasgos.
El resultado se mantiene ante cambios pequeños en los datos ingresados.
Costo total de comprar
$387,138
Promedio de $4,609 por mes durante 7 años
Costo total de alquilar
$207,949
Promedio de $2,476 por mes durante 7 años
Valor neto acumulado
$245,691
Lo que se abonó al capital del préstamo en 7 años.
Monto neto de la venta
$211,339
Lo que quedaría después de vender, menos los costos de cierre.
Crecimiento de la inversión
$65,204
Lo que podría crecer el pago inicial si se invirtiera en lugar de usarse para comprar.
Esta gráfica muestra el total de dólares gastados en cada camino, mes a mes. Con estos datos y este horizonte de tiempo, alquilar se mantiene adelante todo el período.
Preguntas frecuentes
Por Barron Hansen, Fundador · Revisado por última vez el
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