Glosario de alquilar o comprar

Amortización

El calendario según el cual el pago de una hipoteca a tasa fija se reparte entre capital e intereses a lo largo del tiempo. Al inicio del préstamo, la mayor parte de cada pago son intereses; hacia el año 20 más o menos, la proporción se invierte y la mayor parte va al capital. El calendario completo se fija al momento de la originación y no cambia a menos que usted refinancie o haga pagos adicionales al capital.

Ejemplo: En una hipoteca de $400,000 a 30 años al 6.5%, el primer pago mensual es de aproximadamente 78% de intereses y 22% de capital. Hacia el año 20, ese mismo pago se acerca a 30% de intereses y 70% de capital.

APR (tasa de porcentaje anual)

El costo anual total de una hipoteca expresado como porcentaje, que incluye la tasa de interés más los cargos de originación, los puntos de la hipoteca y ciertos otros costos de cierre. El APR suele ser de 0.10 a 0.30 puntos porcentuales más alto que la tasa anunciada. Las reglas federales de veracidad en los préstamos (Truth in Lending) exigen que los prestamistas informen el APR en cada cotización de hipoteca, lo que lo hace útil para comparar ofertas.

Ejemplo: Una tasa de 6.50% con $4,000 en cargos del prestamista sobre un préstamo de $400,000 produce un APR más cercano a 6.62%.

Hipoteca con tasa ajustable (ARM)

Una hipoteca cuya tasa de interés cambia según un calendario fijo después de un período inicial fijo de 5, 7 o 10 años. El pago inicial suele ser más bajo que el de una hipoteca fija comparable a 30 años, pero la tasa puede subir en cada ajuste, a veces de forma brusca. Las ARM tienen sentido cuando la estadía prevista cae dentro de la ventana fija inicial o cuando se espera de forma generalizada que las tasas bajen.

Ejemplo: Una ARM 7/1 podría comenzar en 6.25% frente a una hipoteca fija a 30 años de 7.0%, con un ahorro de unos $130 al mes en un préstamo de $400,000 durante los primeros siete años.

Punto de equilibrio

El año en el que el costo acumulado de comprar una vivienda cae por debajo del costo acumulado de alquilar una propiedad comparable. Surge en cualquier comparación honesta entre alquilar y comprar, y varía según el mercado, el entorno de tasas y el crecimiento del alquiler. De cinco a ocho años es lo típico en la mayoría de los metros de EE. UU.; los mercados con alto costo de entrada pueden estirar el punto de equilibrio más allá de los diez años.

Exclusión de ganancias de capital (venta de vivienda)

Una regla tributaria federal que permite a un contribuyente soltero excluir de los ingresos gravables hasta $250,000 de ganancia por la venta de su vivienda principal ($500,000 para quienes declaran como casados en conjunto). Debe haber sido propietario y haber vivido en la vivienda durante al menos dos de los cinco años anteriores, con excepciones limitadas por mudanzas motivadas por trabajo, salud o circunstancias imprevistas. Es una exclusión de los ingresos gravables, no una deducción.

Costos de cierre

Cargos únicos que se pagan al cierre de la compra de una vivienda. El comprador suele pagar la originación del préstamo, el seguro de título, la configuración del escrow, los cargos de registro, el impuesto de transferencia, los intereses prepagados y un depósito inicial para el impuesto sobre la propiedad y el seguro. El total suele ser de 2% a 5% del precio de compra. Los vendedores pagan otro 5% a 8% en comisiones de agentes e impuestos de transferencia.

Ejemplo: En una compra de $400,000, los costos de cierre del comprador suelen ubicarse entre $8,000 y $20,000 al momento del cierre.

Pago inicial

La parte del precio de la vivienda que se paga en efectivo al cierre en lugar de financiarse con la hipoteca. El 20% es el umbral por encima del cual los prestamistas suelen eximir el seguro hipotecario privado, pero los pagos iniciales de 3% a 10% son comunes en los préstamos convencionales y de la FHA. Un pago inicial más grande reduce el pago mensual, disminuye el total de intereses pagados y puede mejorar la tasa de interés ofrecida.

Ejemplo: En una vivienda de $400,000, un pago inicial del 20% es de $80,000. Un pago inicial mínimo de la FHA del 3.5% es de $14,000, pero el préstamo requiere entonces seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo.

Relación deuda-ingreso (DTI)

Los pagos mensuales de deuda divididos entre el ingreso mensual bruto, expresados como porcentaje. Los prestamistas usan dos vistas: la relación inicial (front-end), que cuenta solo los costos de vivienda, y la relación final (back-end), que suma los préstamos de auto, los préstamos estudiantiles, las tarjetas de crédito y otras deudas recurrentes. Los préstamos convencionales suelen limitar la relación final a un 43% a 50% y la inicial a un 28% a 31%.

Ejemplo: Con ingresos brutos de $8,000 al mes, $1,000 en pagos de auto y préstamos estudiantiles y un pago de vivienda de $1,800, la relación final (DTI) es del 35%.

Depósito de buena fe

Un depósito, por lo general de 1% a 3% del precio de la vivienda, que el comprador entrega cuando se acepta una oferta. Lo mantiene en escrow un tercero neutral hasta el cierre. Se aplica al pago inicial o a los costos de cierre en el cierre. Se pierde a favor del vendedor si el comprador se retira sin invocar una contingencia del contrato, como la inspección, el avalúo o el financiamiento.

Tasa efectiva del impuesto sobre la propiedad

El impuesto sobre la propiedad anual pagado como porcentaje del valor de mercado de la vivienda. Difiere de la tasa nominal (mill rate) por los coeficientes de avalúo, las exenciones y los topes de avalúo. El promedio nacional de EE. UU. ronda el 1.10%. Hawái y Alabama están por debajo del 0.40%. Nueva Jersey, Illinois y partes de Nueva York superan el 2%.

Ejemplo: Una tasa efectiva del 2.0% sobre una vivienda de $400,000 son $8,000 al año, o alrededor de $670 al mes en el escrow.

Valor neto de la vivienda

La parte del valor de mercado de la vivienda que el propietario posee por completo. Es igual al valor de mercado actual menos el saldo pendiente de la hipoteca. El valor neto crece de dos maneras: con los pagos de capital que reducen el saldo del préstamo y con el aumento del valor de la vivienda que eleva el valor de mercado. El valor neto no es efectivo hasta que la vivienda se vende, se refinancia con retiro de efectivo o se usa como garantía a través de una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria.

Escrow (cuenta de depósito en garantía)

Una cuenta de un tercero neutral que mantiene fondos en custodia durante una transacción inmobiliaria. Después del cierre, los prestamistas hipotecarios suelen mantener una cuenta de escrow continua que guarda los aportes mensuales del impuesto sobre la propiedad y el seguro de la vivienda; el prestamista paga esas cuentas directamente cuando vencen. Cerca del 80% de las hipotecas de EE. UU. tienen escrow; los préstamos jumbo y algunos refinanciamientos con baja relación préstamo-valor a veces eximen el requisito.

Hipoteca con tasa fija

Una hipoteca cuya tasa de interés queda fija durante toda la vida del préstamo, por lo general 15 o 30 años. El pago mensual de capital e intereses nunca se mueve. El impuesto sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) aún pueden subir, así que el costo mensual total de la vivienda no es en realidad fijo, aunque la parte del préstamo sí lo sea. Es el producto hipotecario más común de EE. UU.

Seguro contra inundaciones

Una póliza separada del seguro de la vivienda estándar que cubre los daños por inundación. A menudo la exige el prestamista para propiedades ubicadas en Áreas Especiales de Riesgo de Inundación designadas por FEMA. Se cotiza según el riesgo de la zona de inundación y la elevación. El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), respaldado por el gobierno federal, emite la mayoría de las pólizas de EE. UU., aunque el seguro privado contra inundaciones ha crecido desde que las reformas de Risk Rating 2.0 de 2019 revaluaron al alza la cobertura del NFIP en muchas zonas costeras.

HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria)

Una línea de crédito renovable garantizada por el valor neto de la vivienda, por lo general de tasa variable y ligada a la tasa preferencial (prime) más un margen. Un período de disposición (a menudo de 10 años) permite al prestatario tomar adelantos según los necesite; un período de reembolso (a menudo de 20 años) exige pagos completos de capital e intereses. Se diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria de monto fijo y tasa fija, que es un desembolso único con un pago nivelado.

Cuotas de la asociación de propietarios (HOA)

Cuotas mensuales o anuales que se pagan a una asociación de propietarios y que cubren el mantenimiento compartido, las amenidades, las reservas para futuros proyectos de capital y, a veces, los servicios públicos. Son comunes en condominios, casas adosadas y urbanizaciones planificadas. No son deducibles como gasto personal para una vivienda principal, aunque pueden serlo para una propiedad de alquiler. Las cuotas especiales son cargos únicos adicionales para reparaciones mayores que el fondo de reserva no alcanza a cubrir.

Seguro de la vivienda

Una póliza de seguro de propiedad que cubre los daños a la vivienda y su contenido, la responsabilidad civil por lesiones en la propiedad y los gastos de vivienda adicionales si la casa queda inhabitable. La exigen los prestamistas para cualquier vivienda con hipoteca. La prima promedio de EE. UU. es de unos $1,800 al año, con promedios estatales que van desde menos de $700 en Hawái hasta más de $4,000 en Florida, Oklahoma y Luisiana.

Exención de vivienda familiar (homestead)

Una regla estatal o local del impuesto sobre la propiedad que reduce el valor gravable de una vivienda principal o limita la rapidez con la que puede subir el valor avaluado. Ejemplos: el programa Save Our Homes de Florida (tope anual del 3% sobre el valor avaluado), el tope del 10% de Texas y la Proposición 13 de California (tope del 2%). Las propiedades de inversión y las segundas viviendas no califican. La mayoría de las exenciones requieren que el propietario la solicite una vez después de la compra.

Relación de costo de vivienda (regla 28/36)

Una pauta común de los prestamistas. Los costos totales de vivienda (capital, intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro y cuotas de la asociación de propietarios) deberían mantenerse por debajo del 28% del ingreso mensual bruto (la relación inicial); los pagos totales de deuda deberían mantenerse por debajo del 36% (la relación final). Los préstamos de la FHA permiten 31/43, y algunas condiciones adicionales de ciertos prestamistas elevan estos límites cuando hay factores compensatorios sólidos.

Tasa de interés (hipoteca)

El porcentaje anual que un prestamista cobra sobre el saldo pendiente del préstamo, expresado antes de los cargos. Es distinto del APR, que incorpora los cargos de originación y los puntos. Las tasas hipotecarias siguen el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años más un diferencial que varía según el riesgo crediticio, el tipo de préstamo y las condiciones del mercado. No se mueven en sincronía con la tasa de política de la Reserva Federal, aunque las dos están correlacionadas.

Relación préstamo-valor (LTV)

El saldo de la hipoteca dividido entre el valor avaluado de la vivienda, expresado como porcentaje. Un pago inicial del 20% produce un LTV del 80%. Un LTV más alto suele activar el seguro hipotecario privado, puede conllevar una tasa de interés algo más alta y limita la elegibilidad para un refinanciamiento con retiro de efectivo. Los prestamistas tratan el LTV del 80%, 90% y 95% como niveles de precio, con ajustes de tasa en cada escalón.

Ejemplo: En una vivienda de $400,000 con un préstamo de $360,000, el LTV es del 90%.

Reserva para mantenimiento

La parte del costo mensual de ser propietario que se aparta (mentalmente o en una cuenta de ahorro separada) para reparaciones y reemplazos: techo, climatización, plomería, electrodomésticos, pintura exterior. Una regla general común es del 1% al 2% del valor de la vivienda por año. Las viviendas más antiguas, las que están en climas rigurosos y las que tienen piscina o terrenos grandes deberían presupuestar hacia el extremo más alto de ese rango.

Impuesto a las mansiones

Un impuesto de transferencia estatal o local que se aplica por encima de un umbral de precio, a menudo $1 millón, y que suele aumentar con el precio. Ejemplos: el estado de Nueva York (1% por encima de $1M, que sube hasta 3.9% por encima de $25M), Nueva Jersey (1% por encima de $1M), Connecticut (un recargo escalonado por encima de $2.5M) y Washington, DC. Por lo general lo paga el comprador al cierre, aunque los contratos pueden trasladar la carga.

Ejemplo: Un condominio de $2,000,000 en Manhattan genera alrededor de $25,000 en impuestos a las mansiones combinados del estado y la ciudad de Nueva York al cierre.

Mello-Roos

Un impuesto especial de California que se usa para financiar infraestructura y servicios públicos en urbanizaciones más nuevas, por lo general las construidas después de 1982. Se suma a la factura regular del impuesto sobre la propiedad, por encima de cualquier límite de la Proposición 13, y puede llegar a varios cientos de dólares al mes durante 20 a 40 años. Según la ley de California, los vendedores deben informar la obligación de Mello-Roos al momento de la venta.

Deducción de intereses hipotecarios (MID)

Una deducción detallada federal por los intereses hipotecarios pagados sobre una vivienda principal o secundaria, limitada a los intereses de los primeros $750,000 de deuda hipotecaria para préstamos originados después del 15 de diciembre de 2017 ($1 millón para préstamos anteriores a esa fecha). Solo es útil cuando las deducciones detalladas superan la deducción estándar. Dado que la ley tributaria de 2017 casi duplicó la deducción estándar, la mayoría de los hogares de EE. UU. ya no detallan sus deducciones.

Puntos hipotecarios

Pagos opcionales por adelantado que reducen la tasa de interés de la hipoteca. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo y por lo general baja la tasa entre 0.125 y 0.25 puntos porcentuales. El punto de equilibrio es la cantidad de meses de ahorro en pagos que se necesitan para recuperar el costo inicial. Vale la pena pagarlos solo si la estadía prevista supera con claridad ese punto de equilibrio.

Ejemplo: En un préstamo de $400,000, un punto cuesta $4,000. Si baja la tasa de 7.0% a 6.75%, el ahorro mensual es de unos $65 y el punto de equilibrio ronda los 62 meses.

Costo de oportunidad

El rendimiento al que se renuncia cuando destina dinero a un uso en lugar de a otro. En la decisión de alquilar o comprar, es el rendimiento de la inversión que el pago inicial y cualquier diferencia de costo mensual habrían ganado en acciones, bonos o una cuenta de alto rendimiento si el comprador hubiera alquilado. Incluir el costo de oportunidad puede cambiar la comparación de forma significativa en un horizonte de 30 años.

PITI

Capital, intereses, impuestos y seguro (por sus siglas en inglés). Los cuatro componentes de un pago hipotecario mensual típico cuando el impuesto sobre la propiedad y el seguro de la vivienda los administra el prestamista en el escrow. Se usa como abreviatura del costo mensual básico de la vivienda. El PITI no incluye las cuotas de la asociación de propietarios, el PMI, la reserva para mantenimiento ni los servicios públicos, así que subestima el costo mensual real de ser propietario entre un 15% y un 30% en la mayoría de los mercados.

Ejemplo: Una vivienda de $400,000 con un LTV del 90%, tasa de 7.0%, impuesto sobre la propiedad de 1.1% y seguro anual de $1,800 produce un PITI de aproximadamente $2,950 al mes.

PMI (seguro hipotecario privado)

Un seguro que el prestamista exige cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio de la vivienda. Protege al prestamista contra el incumplimiento del prestatario; la prima la paga el prestatario. El costo típico es del 0.5% al 1.5% del monto del préstamo por año, y varía según el puntaje de crédito y el LTV. El PMI pagado por el prestatario se puede eliminar una vez que el LTV llega al 80% y desaparece de forma automática al 78%.

Ejemplo: Al 0.85% sobre un préstamo de $360,000, el PMI cuesta alrededor de $255 al mes.

Preaprobación hipotecaria

El compromiso condicional por escrito de un prestamista de prestar una cantidad específica, basado en una verificación de crédito, documentación de ingresos y revisión de activos. Es distinto de la precalificación, que es una estimación informal sin documentación. Las cartas de preaprobación suelen vencer después de 60 a 90 días. Los vendedores y los agentes inmobiliarios toman una carta de preaprobación reciente como prueba de que un comprador realmente puede cerrar la operación.

Relación entre el precio y el alquiler

La relación entre los precios de las viviendas y el alquiler anual de propiedades comparables en el mismo vecindario. Se calcula como el precio de la vivienda dividido entre doce meses de alquiler. Por debajo de 15 suele favorecer la compra; por encima de 20 suele favorecer el alquiler; de 15 a 20 es una zona gris donde la estadía prevista, el entorno de tasas y los factores personales pesan más que la relación por sí sola.

Ejemplo: Una vivienda de $500,000 que se alquilaría por $2,500 al mes tiene una relación precio/alquiler de 16.7, un caso límite.

Capital (del préstamo)

El saldo pendiente del préstamo hipotecario. Cada pago se reparte entre el capital (que reduce lo que se debe) y los intereses (el costo de tomar prestado lo que aún se debe). Al inicio de un préstamo a tasa fija, los intereses dominan el pago; hacia el final del préstamo, lo hace el capital. Pagar capital adicional acorta el plazo del préstamo y reduce el total de intereses pagados, sin penalización en la mayoría de los préstamos modernos.

Impuesto sobre la propiedad

Un impuesto anual sobre el valor avaluado de un bien inmueble, fijado por las jurisdicciones locales: condado, ciudad, distrito escolar y, a veces, distritos especiales. A menudo lo administra el prestamista en el escrow y se paga mensualmente junto con la hipoteca. La tasa efectiva promedio nacional de EE. UU. ronda el 1.10% del valor de mercado. Las tasas efectivas estatales van desde menos del 0.4% (Hawái, Alabama) hasta más del 2% (Nueva Jersey, Illinois).

Proposición 13 (California)

Una enmienda constitucional de California de 1978 que limita al 2% los aumentos anuales del valor avaluado de la propiedad. El reavalúo al valor de mercado actual ocurre solo cuando la propiedad se vende o se mejora de forma sustancial. Los propietarios de larga data suelen pagar mucho menos impuesto sobre la propiedad que los compradores recientes por viviendas idénticas, lo que es un rasgo definitorio del mercado de California y un motor clave del efecto de retención para los vendedores.

Refinanciamiento

Reemplazar una hipoteca existente por una nueva, por lo general con una tasa de interés más baja o un plazo diferente. Conlleva nuevos costos de cierre del 2% al 5% del monto del préstamo. Vale la pena solo cuando la baja de la tasa ahorra más que esos costos de cierre dentro de la estadía prevista en la vivienda. El punto de equilibrio suele ser de 18 a 36 meses con los precios actuales.

Seguro del inquilino

Una póliza de seguro que cubre los bienes personales del inquilino, la responsabilidad civil por lesiones a otras personas en la unidad y los gastos de vivienda adicionales si el alquiler queda inhabitable. No cubre el edificio en sí; esa es la póliza del arrendador. El costo típico es de $15 a $30 al mes por una cobertura de bienes personales de $25,000 a $50,000. Muchos arrendadores ahora lo exigen como condición del contrato de arrendamiento.

Deducción estándar

Un monto fijo en dólares que reduce el ingreso gravable en una declaración federal para los contribuyentes que no detallan sus deducciones. Para 2024, la deducción estándar es de $14,600 para contribuyentes solteros y de $29,200 para quienes declaran como casados en conjunto. La ley tributaria de 2017 casi duplicó estos montos. Alrededor del 90% de los hogares de EE. UU. ahora toman la deducción estándar en lugar de detallar, lo que limita el valor práctico de la deducción de intereses hipotecarios.

Seguro de título

Una póliza de seguro única que se paga al cierre y que protege contra defectos de título descubiertos después de la venta: gravámenes omitidos, herederos no revelados, escrituras falsificadas, errores de registro. El seguro de título del prestamista lo protege a él y es obligatorio en toda hipoteca. El seguro de título del propietario es opcional, pero habitual. En algunos estados el vendedor paga la prima del propietario; en otros, la paga el comprador.

Impuesto de transferencia de bienes raíces

Un impuesto estatal, del condado o local que grava la transferencia de un bien inmueble, por lo general un porcentaje del precio de venta. Las tasas y quién paga (comprador, vendedor o compartido) varían mucho según la jurisdicción. La tasa combinada de ciudad y estado de Filadelfia supera el 4%. Muchos estados del sur no tienen ningún impuesto de transferencia. Los impuestos a las mansiones son una capa adicional que se aplica por encima de umbrales de precio.

Ejemplo: En una venta de $1,000,000 en Filadelfia, el impuesto de transferencia combinado de ciudad y estado ronda los $41,000.

Valor neto negativo de la vivienda (underwater)

También llamado patrimonio negativo. Una vivienda tiene valor neto negativo cuando el saldo pendiente de la hipoteca supera su valor de mercado actual. Fue común después de caídas bruscas de precios como las de 2008 a 2011, cuando cerca de una cuarta parte de las hipotecas de EE. UU. quedaron con valor neto negativo. Vender suele requerir aportar efectivo al cierre para saldar el préstamo o negociar una venta corta con el prestamista, lo que daña el crédito.